2023年天津樓市半年報：先揚后抑 穩(wěn)中求變

　　2023年已經(jīng)過半，天津地產(chǎn)市場先揚后抑，持續(xù)波蕩筑底。伴隨著全國刺激房地產(chǎn),救市持續(xù)放大招，地方多樣松綁托市，融資信貸寬松，2023年上半年，救市潮一波接一波。僅2023年上半年全國有超百省市(縣)出臺政策超300條。目前全國的調控進入深水期，救市政策，各地方政策以公積金支持政策仍是重要舉措之一、購房補貼政策亦是各地因城施策的主要手段。部分城市涉及優(yōu)化限購政策、降低首付比例及房貸利率、優(yōu)化預售資金監(jiān)管等方面。

　　2023年天津調整主基調不變，堅持“房住不炒”，但也結合實際，優(yōu)化樓市環(huán)境、支持合理購房需求，釋放房貸利率下調、公積金貸款上調、公積金首付比下調、土地金分期繳納等救市政策。進入2023年，天津樓市開始回暖，1-6月累計供應面積約387萬方，成交面積約564萬方，其中2月單月成交面積為113萬方，規(guī)模賣到了全國第三，同比漲幅150%，環(huán)比漲幅123%。成交套數(shù)超1萬套，同環(huán)比均有不同程度漲幅。整體商品房市場奔騰回暖超預期，交易行情出現(xiàn)積極信號。3月成交面積約150萬方，比火爆的2月份還高出27%，是去年同期的兩倍!刷新了自2021年以來的最高紀錄。

　　進入到4月，天津商品房住宅成交量回撤，約99萬方。5-6月成交量持續(xù)下滑。2023年上半年天津樓市2月、3月迎來“小行情”，整體開盤去化高點在3月，推盤的高峰期出現(xiàn)在4月，緣于年中開發(fā)商沖刺業(yè)績以價換量，集中入市。同時，市場開盤日光率罕見出現(xiàn)，核心由于占據(jù)主城區(qū)，九年一貫制學區(qū)等綜合效應所致，但整體大局觀來看，市場回歸冷靜。開盤去化成色不足。2023年1-6月天津商品住宅成交金額約997億元，同比漲幅約55%。其中2月創(chuàng)收約186億、3月創(chuàng)收高達269億。1-6月天津商品住宅成交均價17581元/m2，同比微漲0.26%。主城區(qū)價格高企，環(huán)城、遠郊以價換量，濱海維穩(wěn)。整體價格實現(xiàn)微妙平衡。

　　市場呈現(xiàn)小波回暖之勢溢價+搖號重現(xiàn)央國企依舊唱主角。2023年上半年，房企投資繼續(xù)向核心城市聚集，各線城市均擇優(yōu)推地，天津土地排名上升，天津各類型土地合計成交101宗，總價3076億、位列全國第十。去年上半年天津首次土地跌出TOP20，更掉出TOP50內今年上半年打了漂亮翻身仗，重回TOP10。

　　上半年宅地供應成交量穩(wěn)增2023年上半年天津累計上架宅地29宗，成交24宗，相較去年供銷量有明顯增幅。地價降幅較大地價的“棘輪效應”較為明顯。地價相較之前降幅較大，逐步進入科學合理區(qū)間。市場略有回暖土地市場呈現(xiàn)小波回暖之勢，溢價+搖號重現(xiàn)兜底成交有保障。央國企拿地為主，穩(wěn)健民企積極房企拿地去趨于謹慎，聚焦主城核心優(yōu)質地塊，民企拿地意愿有所回溫。

　　總體來看，今年半年度天津土地供應成交大幅上漲，核心原因：

　　其一，今年供地基本弱化。其二，土地模式調整，成熟一塊出一塊，基本保證不流拍，不停牌。其三，推出地塊絕大部分是優(yōu)質地塊且地價下調，或規(guī)劃調整，或配建學校等，地塊價值被重估。其四，一部分房企土儲戰(zhàn)略，該備戰(zhàn)口糧。其五，主城區(qū)熱地拉升市場熱度。

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