房?jī)r(jià)、樓市一直牽動(dòng)人心。2019年政府工作報(bào)告提出：健全地方稅體系，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。全國(guó)人大工作報(bào)告也提到，今年要對(duì)房地產(chǎn)稅法開(kāi)展立法調(diào)研、起草，加緊工作，確保如期完成。
不少經(jīng)濟(jì)學(xué)家常呼吁降低房?jī)r(jià)，以便老百姓買(mǎi)得起房。也有很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家經(jīng)常預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)漲跌，但在整體層面應(yīng)當(dāng)如何應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)漲跌以及政策層面如何引導(dǎo)房?jī)r(jià)等更深層次問(wèn)題的理性探討顯然更具價(jià)值。
逾400萬(wàn)億元資金被鎖定在房產(chǎn)中
2019年3月14日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了我國(guó)房產(chǎn)投資和銷(xiāo)售的部分?jǐn)?shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示：2019年1-2月，商品房銷(xiāo)售面積14102萬(wàn)平方米，同比下降3.6%，時(shí)隔34個(gè)月后，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)；商品房銷(xiāo)售額增長(zhǎng)2.8%，而去年整體增速為12.2%。
我們?cè)倏纯粗袊?guó)家庭的債務(wù)情況。數(shù)據(jù)顯示，2015年底，我國(guó)個(gè)人負(fù)債總額是GDP的30%；2016年，達(dá)到了45%，一年內(nèi)上漲了15個(gè)百分點(diǎn)；2018年，家庭債務(wù)總額接近GDP的60%，占同期個(gè)人收入總額比重的107%。家庭債務(wù)總量超過(guò)居民總收入，意味著提前消費(fèi)透支了消費(fèi)能力，因此，我國(guó)近年來(lái)的居民消費(fèi)增速有所下滑。
2017年，我國(guó)居民的杠桿率為49%，相較于62.1%的國(guó)際平均水平，這一比例并不算過(guò)高。但是，對(duì)比新興國(guó)家的39.8%，又顯著偏高。那么，相較于發(fā)達(dá)國(guó)家呢？美國(guó)自2008年以來(lái)，居民杠桿率由95.4%降至2017年的78.7%，日本由59.5%降至57.4%，歐盟則從60.4%降至58.0%。
我國(guó)居民債務(wù)都用于何處呢？中國(guó)人民銀行發(fā)布的金融穩(wěn)定報(bào)告透露：2017年末，中國(guó)住戶(hù)債務(wù)余額為40.5萬(wàn)億元，較上年增長(zhǎng)21.4%，較2008年增長(zhǎng)了7.1倍。2017年，中國(guó)家庭債務(wù)占GDP比重的48%。其中，住戶(hù)貸款占全部貸款比例的32.3%（實(shí)際占比還要略高）?；仡?008年，中國(guó)的住房貸款余額為3萬(wàn)億元。到了2017年底，飆升至21.9萬(wàn)億元。數(shù)據(jù)還顯示，目前，房費(fèi)占住戶(hù)債務(wù)余額54%。由此可見(jiàn)，我國(guó)居民貸款的主要用途是用于購(gòu)房以及與此有關(guān)的支出。
截至2017年末，全國(guó)城鎮(zhèn)共有住房2.7億套，戶(hù)均住房已超過(guò)1套。2018年10月，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的全球房產(chǎn)總市值數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)居民房產(chǎn)總值為65萬(wàn)億美元。日美歐三個(gè)國(guó)家和地區(qū)加起來(lái)的居民房產(chǎn)總值還比中國(guó)少5萬(wàn)億美元。
民進(jìn)中央經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任王林曾表示，我國(guó)居民資產(chǎn)80%是房產(chǎn)，全國(guó)約有400-430萬(wàn)億元的資金被鎖定在房產(chǎn)中。
這表明了房產(chǎn)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)和居民財(cái)富中的比重?？梢?jiàn)，房?jī)r(jià)走勢(shì)牽一發(fā)而動(dòng)全身。
房?jī)r(jià)下跌會(huì)有什么后果？
近兩年的樓市調(diào)控采取了嚴(yán)格的限制措施，從以往單純的限購(gòu)發(fā)展到限購(gòu)+限價(jià)并舉的階段，落腳點(diǎn)在于控制房?jī)r(jià)。對(duì)于廣大剛需來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)平穩(wěn)，無(wú)疑是好事。但有人歡喜有人憂(yōu)，不少人擔(dān)心因房?jī)r(jià)下跌會(huì)帶來(lái)一系列的問(wèn)題。
首先，如果樓市深度調(diào)整，作為信貸抵押物的房產(chǎn)市值則會(huì)大幅縮水，房屋市值下跌而債務(wù)無(wú)法減少，其抵貸比率會(huì)大幅上升。如果房?jī)r(jià)下跌幅度超過(guò)了購(gòu)房者的首付比例，以致出售房產(chǎn)不足以?xún)斶€債務(wù)，那么，部分有房者將變成負(fù)資產(chǎn)者。如果有房者大量拋售房產(chǎn)，還會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌陷入惡性循環(huán)，使樓市持續(xù)進(jìn)入下行通道。
第二，官方數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)中產(chǎn)階級(jí)人群已超過(guò)4億，比美國(guó)人口總數(shù)還多。這些中產(chǎn)階層的主要財(cái)富都是房產(chǎn)。一旦房?jī)r(jià)下跌，將會(huì)影響他們的消費(fèi)意愿和消費(fèi)能力。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：2018年，我國(guó)最終消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率已達(dá)76.2%，成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的第一動(dòng)力。在當(dāng)前投資和出口增長(zhǎng)都面臨較大下行壓力的情況下，消費(fèi)的下滑會(huì)加大經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)失速的風(fēng)險(xiǎn)。
第三，房?jī)r(jià)下跌還會(huì)導(dǎo)致銀行業(yè)面臨系統(tǒng)性信用風(fēng)險(xiǎn)。2018年，A股上市房企總負(fù)債達(dá)7萬(wàn)億元，行業(yè)龍頭萬(wàn)科負(fù)債率也達(dá)到84.93%，負(fù)債率超過(guò)70%的上市房企有59家。房?jī)r(jià)下跌勢(shì)必導(dǎo)致原來(lái)以高價(jià)拿地的房企入不敷出，使這些企業(yè)面臨著現(xiàn)金流和融資鏈條斷裂的壓力，進(jìn)而造成銀行形成大量的壞賬。一旦大批房企破產(chǎn)，還將使產(chǎn)業(yè)鏈上下游的企業(yè)受損，形成連鎖不良反應(yīng)。此外，我國(guó)信貸大多以土地和房屋作為抵押物，房屋和土地價(jià)格下跌導(dǎo)致抵押物減值，會(huì)增加形成呆壞賬的風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而抬升銀行的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。
第四，房?jī)r(jià)下跌還會(huì)加劇地方政府收支壓力和債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。目前，地方政府收入的主要來(lái)源是土地出讓收入。一旦房?jī)r(jià)下跌，土地出讓收入大幅減少，政府性資金收入減少，而財(cái)政支出存在較強(qiáng)剛性，那么，勢(shì)必導(dǎo)致地方政府財(cái)政難以為繼，只能擴(kuò)大地方政府債券發(fā)行。這會(huì)進(jìn)一步推高地方政府債務(wù)水平，從而，產(chǎn)生更大的系統(tǒng)性財(cái)政與金融風(fēng)險(xiǎn)。
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責(zé)任編輯：馮姝美
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