最近，不少城市陸續(xù)迎來(lái)了下雪天，冬天的寒意漸濃。與天氣變化同步的，是全國(guó)不少城市的二手房市場(chǎng)表現(xiàn)。
12月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2019年11月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》和《2019年1-11月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷售情況》顯示，11月33個(gè)城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌。這也是連續(xù)兩個(gè)月超過(guò)30城二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)下跌，10月是35城。
眾所周知，自2016年調(diào)控以來(lái)，各地相繼祭出了限價(jià)的政策，新建商品房被牢牢按住，波動(dòng)幅度極小。
在這個(gè)背景下，二手房房?jī)r(jià)的走勢(shì)更能反映市場(chǎng)的真實(shí)情況。
如今，二手房跌跌不休，很多人對(duì)此有些憂慮。
其實(shí)，二手房?jī)r(jià)格下跌看似突然，實(shí)則是一個(gè)溫水煮青蛙的過(guò)程。
早在2018年，不少城市的二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)開(kāi)始下跌，只不過(guò)延續(xù)到現(xiàn)在，跌幅變大，開(kāi)始引起媒體和公眾的廣泛注意。
二手房?jī)r(jià)格為何會(huì)持續(xù)下跌？房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)走向哪里？今天就來(lái)分析一下。
01二手房?jī)r(jià)格下跌早有端倪
2019年11月，25個(gè)重點(diǎn)城市的二手房掛牌均價(jià)中，有20個(gè)下跌，下跌最厲害的青島，降幅高達(dá)20.31%。天津的跌幅也達(dá)到10.2%
從天津1-9月份的二手房房?jī)r(jià)漲幅變動(dòng)情況來(lái)看，天津環(huán)跌態(tài)勢(shì)持續(xù)，9月份又環(huán)比下跌了0.1個(gè)百分點(diǎn)。
10月份天津市二手房市場(chǎng)均價(jià)為23902元/平方米，環(huán)比下跌0.23%。
至此，天津二手房房?jī)r(jià)已持續(xù)四連跌的局面。連傳統(tǒng)最帶金的金九銀十也未能把天津的二手房市場(chǎng)拉出困局。
02市場(chǎng)預(yù)期悄然發(fā)生轉(zhuǎn)變
二手房?jī)r(jià)格為何會(huì)持續(xù)下跌？
毫無(wú)疑問(wèn)，政策層面在影響因素中，占據(jù)一席之位。
2019年12月6日召開(kāi)的中央政治局會(huì)議，只字未提房地產(chǎn)。
這頓時(shí)被開(kāi)發(fā)商、炒房者，乃至很多已經(jīng)購(gòu)買住房的人群視為天大的利好，認(rèn)為房?jī)r(jià)要漲。
畢竟，自2016年930調(diào)控以來(lái)，各地政策不斷收緊。
然而，隨后于12月10日至12日在北京舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議卻重申：要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的定位……
12月23日召開(kāi)的全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議，又再次強(qiáng)調(diào)：長(zhǎng)期堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，繼續(xù)穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制方案，著力建立和完善房地產(chǎn)調(diào)控的體制機(jī)制。
凡此種種，都體現(xiàn)了中央堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖的明確信號(hào)。
絕大多數(shù)人都沒(méi)預(yù)料到，中央調(diào)控的決心如此堅(jiān)定。如今，三年過(guò)去了，依然沒(méi)有大范圍放松的跡象。新房的價(jià)格依然被嚴(yán)格限制，本來(lái)就比新房?jī)r(jià)格高的二手房，上漲的空間何在？
對(duì)投資客來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)一日不漲，就承受一天的損失。于是，剛需群體的預(yù)期悄然發(fā)生了轉(zhuǎn)變，由此前的焦慮轉(zhuǎn)為淡定，市場(chǎng)則由此前的賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)為了買方市場(chǎng)。
因此，限價(jià)只是表面因素，預(yù)期的轉(zhuǎn)變才是市場(chǎng)轉(zhuǎn)向的關(guān)鍵。
03跌跌不休背后真相
正常市場(chǎng)下，在其他條件等同的情況下，二手房會(huì)比新房便宜兩到三成。但在限價(jià)的背景下，二手房比持續(xù)供應(yīng)的新房貴。
所以，購(gòu)買二手房無(wú)論是自住還是投資，都變得不那么劃算了，市場(chǎng)的供應(yīng)量自然增大。
這樣，原來(lái)高價(jià)購(gòu)買的二手房，自然要降價(jià)才能出售。即便是次新房，價(jià)格同樣不會(huì)高。
這是因?yàn)樵谙迌r(jià)條件下，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間被壓縮，部分管理粗放的公司可能面臨無(wú)利可圖甚至虧損的境地。
為了控制成本，各種魔幻的事情頻頻發(fā)生：比如天津聯(lián)發(fā)紅郡項(xiàng)目，這個(gè)2018年紅極一時(shí)的日光盤交付時(shí)房屋質(zhì)量及景觀縮水等均被曝出問(wèn)題，業(yè)主集體拒絕簽字收房。
還有一些二手房，雖然不是限價(jià)政策下建的，但是因?yàn)槲飿I(yè)管理不善，整個(gè)小區(qū)顯得傷痕累累。
目前一二線城市均已進(jìn)入或即將進(jìn)入存量時(shí)代，物業(yè)的好壞在很大程度上影響著小區(qū)的二手房?jī)r(jià)格以及未來(lái)的溢價(jià)空間。
二手房所見(jiàn)即所得，這樣的房子，自然也很難賣出好價(jià)錢。
還有一個(gè)不容忽視的原因是經(jīng)濟(jì)增速的放緩。
眾所周知，中國(guó)的住房租金收益率一直處于很低的水平。根據(jù)全球資料庫(kù)網(wǎng)站Numbeo的數(shù)據(jù)，截至2019年年中，我國(guó)住房租金收益率在1.8%左右。不過(guò)，部分投資客購(gòu)買一些老破小之后稍做整修然后出租，出租率可能可以達(dá)到4%左右，甚至能夠覆蓋其房貸。這樣的情況下，投資客可以持有很久。
但隨著經(jīng)濟(jì)增速的下滑，租房的需求和房租上漲的動(dòng)力都有所減弱，投資客的持有變得愈發(fā)重，這同樣影響到了二手房市場(chǎng)。
04房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)受影響嗎？
二手房?jī)r(jià)格持續(xù)下跌，既有政策的原因，也有市場(chǎng)的原因，那這種情況會(huì)持續(xù)多久，是否會(huì)影響到整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，引發(fā)價(jià)格下跌呢？
目前看來(lái)，不會(huì)。
首先，新房和二手房互相有影響，但在新房限價(jià)的條件下，二手房市場(chǎng)對(duì)新房市場(chǎng)的影響很微弱。
雖然2018年以來(lái)，各地二手房?jī)r(jià)格陸續(xù)下跌，但2019年1-10月，新建商品房的銷售均價(jià)卻上漲了7.3%。
其次，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議重申房住不炒，也不意味著利空，因?yàn)楹竺孢€有全面落實(shí)因城施策，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的長(zhǎng)效管理調(diào)控機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的表述，可以看出，穩(wěn)依然是2020年房地產(chǎn)行業(yè)的主基調(diào)。
值得注意的是，在會(huì)議通稿中，穩(wěn)字被提及了29次，這說(shuō)明穩(wěn)也是2020年經(jīng)濟(jì)工作的重心，作為國(guó)民經(jīng)經(jīng)濟(jì)第一大行業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)必須要穩(wěn)。
最后，正如上文介紹的，此前的二手房市場(chǎng)略微有點(diǎn)畸形，自2018年以來(lái)價(jià)格的陸續(xù)下跌，是正常價(jià)值的回歸，并不會(huì)無(wú)止境地跌下去。
事實(shí)上，跟新房市場(chǎng)一樣，二手房市場(chǎng)同樣表現(xiàn)出分化的特質(zhì)。部分城市二手房雖然價(jià)格還沒(méi)反彈，但成交量已經(jīng)開(kāi)始回暖。
跟新房市場(chǎng)相比，二手房市場(chǎng)面對(duì)的是一個(gè)更加市場(chǎng)化的挑戰(zhàn)，該跌的地方會(huì)繼續(xù)跌，不該跌的地方，跌下去還會(huì)再漲回來(lái)。
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責(zé)任編輯：譚雁梅
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