如果把樓市比作一艘船，那么政策就是這艘船的舵。
2019年又是一個政策年，全年全國合計出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)達620次，刷新歷史記錄，同比2018年上漲38%。
不同的是，2019年的房地產(chǎn)調(diào)控呈現(xiàn)出微妙的變化，政策收緊和放松同時上演，落戶、限售、限購、房貸利率等各種政策輪番登場，或大或小的影響著房地產(chǎn)的走勢。
雖然中國傳統(tǒng)的新年還沒有到來，但是時間的指針已經(jīng)指向2020年。復盤過去一年的樓市政策可以讓我們更深刻的理解市場，也能更清晰的展望未來。
NO1：樓市定調(diào)
中央定調(diào)的樓市政策，是預測房地產(chǎn)走勢的重要參考。
從2016年12月14日至16日中央經(jīng)濟工作會議中明確指出，堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位之后，穩(wěn)就是成了近三年來的樓市關(guān)鍵詞和風向標。
2019年，中央對于樓市穩(wěn)定的預期仍然不變：
4月19日中共中央政治局召開會議，要求要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調(diào)控機制。
7月30日的中共中央政治局召開會議，重申房住不炒，明確不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段。凸顯了政策的連貫性和定力。
12月10日至12日，中央經(jīng)濟工作會議召開，提到：要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實因城施策，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的長效管理調(diào)控機制，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
2019年第一次提堅持房子是用來住的，顯示了中央遏制房價過快上漲的決心，意味著國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控不會因噎廢食、半途而廢。
第二次提房住不炒，說明對真實居住需求的保護力度將進一步加大，未來的微調(diào)政策將更有利于剛需。
第三次重點提穩(wěn)字，表明嚴監(jiān)管態(tài)勢將得到延續(xù)，2020年落實還需繼續(xù)堅持穩(wěn)定態(tài)勢。
不過值得一提的是，2019年12月這次經(jīng)濟會議還提到了全面落實因城施策，這意味著，調(diào)監(jiān)控權(quán)力進一步下放到了地方，各地可以靈活制定樓市調(diào)控政策，在不違背中央穩(wěn)定預期的情況下，或許會出現(xiàn)一城一策、甚至一城多策。
NO2：因城施策
2019年是落地因城施策最清晰的一年。
這一年，各地房地產(chǎn)調(diào)控以穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預期為目標，出臺了力度不同、方向不同的調(diào)控政策。
01限價放松
9月3日，天津一紙限價放松攪動了地產(chǎn)圈的一池秋水。
政策總結(jié)起來有三個重點：
一是房企可以自主給項目定價了，上調(diào)幅度有高于片區(qū)指導價5%和10%兩個檔位；
二是申請價格上調(diào)的項目必須滿足兩個條件：打折力度不超過5個點，銷售量大于30%；
三是上調(diào)價格之后，如果實際銷售情況依然滿足上一條標準，那么下次報價可以在指導價基礎(chǔ)上再漲價，否則，只能按照實際成交價格來調(diào)價。
過去天津限價雙軌，一個是參考片區(qū)內(nèi)周邊在售同類產(chǎn)品均價確定一個片區(qū)指導價；另一個是成本定價法。
對于成本定價項目來說，不外乎就是算賬，實在不行加精裝。但是片區(qū)指導價定價卻是管控嚴格，很難有所突破。
此次松綁的第一項就是如何確定片區(qū)指導價，這個價格可以由企業(yè)自主申報，由市場中心確定。換句話說，開發(fā)商在確定片區(qū)指導價上有了發(fā)言權(quán)。
這個政策是對天津地產(chǎn)行業(yè)來說不止防漲，也防跌。
如果開發(fā)商打折多了就失掉了后續(xù)價格調(diào)整的主動權(quán)，銷售量上不去也失去了銷售價格調(diào)整的主動權(quán)，開發(fā)商為了保留價格彈性空間，就必須慎重考慮大幅打折的促銷手段，開發(fā)商不打折或是打折幅度被限定，那同一個片區(qū)的新房價格就很難出現(xiàn)大幅下跌。
02限購放松
限購放松這件事，在2019年各個城市之間不斷上演。
8月以來，人才新政不斷發(fā)力，長沙、江門、三亞等地在全市范圍調(diào)降人才購房門檻，上海、廣州、成都等地部分區(qū)域放松人才限購。
11月20日，上海自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)管委會發(fā)布通知，對符合一定條件的非本市戶籍人才，購房資格由居民家庭調(diào)整為個人，可購買新片區(qū)普通商品房一套。
12月13日，廣州南沙區(qū)發(fā)布通知，認定持有廣州市人才綠卡、廣州南沙人才卡A卡和B卡等的高端人才，可在南沙區(qū)范圍內(nèi)購買商品房。
12月18日，廣州花都區(qū)全面放開人才綠卡申領(lǐng)在社保繳納、學歷學位等方面的制約。
12月20日，廣州黃埔區(qū)發(fā)布通知，經(jīng)區(qū)認定的在黃埔區(qū)連續(xù)工作半年以上的各類人才，可不受戶籍限制，在區(qū)范圍內(nèi)購買1套商品住房。
…………
天津，也出臺了限購定向放松政策。
10月15日，天津市發(fā)展和改革委員會起草了《關(guān)于天津市促進承接北京非首都功能項目發(fā)展的政策措施(試行)》(簡稱措施)，對任職于企業(yè)3年及以上且在津繳納社會保險的全日制本科及以上在職職工，不受年齡限制，可以隨項目來津工作落戶。
在購房方面措施指出，對承接北京非首都功能疏解的項目，戶籍遷入天津的職工，按照天津戶籍居民政策購房；對戶籍暫未遷入天津的職工，其家庭在天津無住房的，可在本市購買住房1套，不再提供在津社會保險或個人所得稅證明，所購住房需在取得不動產(chǎn)權(quán)證滿3年后方可上市轉(zhuǎn)讓。
該政策擬在天津濱海中關(guān)村科技園、寶坻中關(guān)村科技城試行，試行期限為一年。
整的來看，從在北京更多資源外溢到天津的趨勢下，勢必對天津的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、人口結(jié)構(gòu)的優(yōu)化產(chǎn)生積極的影響。
當然這種影響是循序漸進式的，將在未來長期對天津城市利好，但在短期內(nèi)，對城市的影響將還處于比較微觀的。
NO3：房貸利率變革
除了上述限購、限貸等政策對買房人有著切實的影響，房貸利率更是關(guān)乎錢袋子的大事。
2019年是房貸利率的變革之年。從LPR利率政策出臺到下調(diào)，對市場的震動不可謂不大。
2019年8月25日，中國人民銀行發(fā)布關(guān)于新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率調(diào)整的公告：從10月8日起，首套房貸款利率不得低于LPR，二套房不得低于LPR+60個基點（1個基點等于0.01%）。也就是說，以往房貸利率的定價為基準利率（4.9%)的上下浮動，變?yōu)長PR加點。
目前LPR有1年期和5年期以上兩個期限品種。2019年11月20日，LPR利率進行第四次報價，1年期貸款市場報價利率（LPR）為4.15%，此前為4.2%；5年期以上LPR為4.80%，此前為4.85%，均下調(diào)5個基點。這是LPR自設(shè)立以來，5年期以上LPR首次下降。
而今年關(guān)于房貸利率最重磅的消息是12月28日，央行發(fā)布公告，明年3月1日開始，推動存量浮動利率貸款的定價基準，從貸款基準利率向貸款市場報價利率LPR轉(zhuǎn)換，原則上這一轉(zhuǎn)換應于2020年8月31日前完成。簡而言之，央行其實給2020年前的購房者出了一道選擇題，購房者要在明年3月到8月底之前與銀行重新約定房貸利率的定價基準：
選擇一，選擇固定利率。按照規(guī)定，商業(yè)性個人住房貸款轉(zhuǎn)換后利率水平應等于原合同最近的執(zhí)行利率水平。也就是說，選擇固定利率后，就一直維持當前利率水平不變。
選擇二，選擇LPR+加點利率。LPRLPR每月公布一次，可升可降。也就是說，選擇LPR+加點利率，你以后的房貸利率也是可升可降的，月供也是可能變多或變少的。
對于房貸利率的選擇，專家和媒體一致認為對于貸款剩余期限較短，貸款剩余額度也較少的購房者，兩種方式的差別不大。但對于貸款額度和貸款年限都比較長的購房者，選擇隨行就市更有利。
NO4：搶人大戰(zhàn)
能用重大變革來表示的不止有房貸利率，還有戶籍政策。
2019年4月18日，呼和浩特市人民政府辦公室印發(fā)《呼和浩特市大學畢業(yè)生安居工程(試點)實施辦法》，提出部分本科及以上學歷應往屆生可以半價買房。
4月21日，寧波發(fā)布通知，對符合相關(guān)條件的本科生在購買家庭首套唯一住房最高可獲得不超過8萬元的補貼，高層次人才最高可獲得60萬元的住房補貼。
11月29日，佛山發(fā)布通知，在本市工作、具有本科及以上學歷或中級工及以上職業(yè)資格的人才，首套購房不受戶籍和個稅、社保繳存限制。
12月25日，溫州發(fā)布《溫州市人才住房租售并舉實施辦法》，對在溫州符合條件的優(yōu)秀本科生可享受買房7折、租房3折人才配租配售優(yōu)惠條件。
…………
對天津來說，2018年5月公布的海河英才計劃是吸引人才的主要政策。
據(jù)統(tǒng)計，2019年10月23，天津人社局公布引入人才落戶21.1萬人，根據(jù)天津人力社保局負責人發(fā)言內(nèi)容：海河英才引入人才到年底有望突破24萬人。而且2020年天津?qū)⑦M一步升級完善海河英才的落戶政策！
10月17日，天津市發(fā)改委官網(wǎng)發(fā)布將天津積分落戶的申報門檻從140分降到了110分，這對很多在津多年的打工人來說，無疑是重大的利好，說明天津在人口導入方面要求更加精準：需要的是真正落戶天津，扎根天津的人，而不是對城市發(fā)展基本沒有助力的空掛戶口。
12月25日，中辦、國辦印發(fā)《關(guān)于促進勞動力和人才社會性流動體制機制改革的意見》：全面取消城區(qū)常住人口300萬以下的城市落戶限制，全面放寬城區(qū)常住人口300萬至500萬的大城市落戶條件。完善城區(qū)常住人口500萬以上的超大特大城市積分落戶政策。精簡積分項目，確保社會保險繳納年限和居住年限分數(shù)占主要比例。
在2019年620次調(diào)控中，調(diào)控政策最清晰的特點是，人才引進政策在2018年的基礎(chǔ)上繼續(xù)增多，全國有超過170個城市發(fā)布了不同力度的人才政策，比2018年上漲40%。同時，放開或放寬落戶政策也在2019年繼續(xù)加快落地。
總的來看，2019年關(guān)于樓市政策調(diào)整集中在落戶放松、房貸利率、限購限貸等方面，清晰明了的向大家傳遞樓市穩(wěn)定的態(tài)勢信號。
對于2020年，央行可能會繼續(xù)發(fā)布新的降準政策，而各個城市或許會發(fā)布更多更寬松的落戶政策。
對于買房人來說，2020年或許還是剛需為主要導向，大漲和大跌都不會在2020年出現(xiàn)，真正的買房人也可以放心在2020年等待適合或者利好自己的政策出臺，從而順利置業(yè)。
tag標簽：
責任編輯：羅珠佩
免責聲明：凡注明“來源：天津松鼠找房網(wǎng)-美麗屋”的所有文字圖片等資料，版權(quán)均屬天津松鼠找房網(wǎng)-美麗屋所有，未經(jīng)授權(quán)不得轉(zhuǎn)載；已經(jīng)授權(quán)使用的轉(zhuǎn)載需注明出處。違反上述聲明者，本網(wǎng)將追究其相關(guān)法律責任。文章內(nèi)容僅供參考，部分文章轉(zhuǎn)載自網(wǎng)絡(luò)，不構(gòu)成投資建議，也不代表天津松鼠找房網(wǎng)-美麗屋贊同其觀點，如需修改或者刪除，請聯(lián)系本站。文中所涉面積，如無特殊說明，均為建筑面積。
