改善天津二手房，需求帶動市場

　　近日，2021年前三季度天津二手房市場分析報告顯示：2021年前三季度天津二手房市場成交量同比升溫，均價穩(wěn)中微漲。市場成交節(jié)奏較去年底明顯加快，客戶入市積極性穩(wěn)定，市場景氣度自三季度以來持續(xù)上升。

　　住房可支付性的持續(xù)改善、購房信貸環(huán)境的寬松等因素支撐天津購房需求的釋放。從需求結(jié)構(gòu)看，改善型需求釋放對市場升溫作用更大。

　　一、天津二手房市場量增價穩(wěn)，預(yù)期改善

　　市場量增價穩(wěn)。2021年前三季度天津鏈家二手住宅成交同比增加11%，與2019年同期水平相當(dāng)。二手房價格止跌走穩(wěn)，前三季度均價同比上漲5%，是近四年同期最高水平。

　　市場成交節(jié)奏加快。今年以來天津二手房市場買、賣雙方成交周期在持續(xù)縮短。與年初高點比，9月買方成交周期縮短半個月，賣方成交周期縮短超過2個月，是去年年初以來的最低水平。房源快速成交率持續(xù)提升，即掛牌14天內(nèi)就成交的房源占比由去年四季度11%的低點提升至今年三季度的19%，明顯提升8個百分點，是2020年以來的最大值，市場節(jié)奏明顯加快。

　　二、多重因素支撐天津二手房市場升溫

　　住房可支付性改善，購買力提升帶動需求釋放。2015-2016年天津房價經(jīng)歷了較快上漲，房價漲幅偏離居民收入漲幅，住房可支付性惡化。在2017年3月調(diào)控之下，房價走向平穩(wěn)，同時居民收入水平不斷提升，住房可支付性不斷改善，2021年天津二手房房價收入比由2017年19的高峰水平降至15。

　　改善型需求釋放帶動市場升溫。從總價分段來看，2021年前三季度，天津成交的二手房源中，200萬以下剛需房源占比較去年同期下降1個百分點，200-300萬中端改善房源占比相應(yīng)提升1個百分點，300萬以上高端改善占比穩(wěn)定。從成交區(qū)域看，今年前三季度中心六城區(qū)成交占比提升3個百分點，其他區(qū)域占比下降。可見今年以來市場的升溫主要由區(qū)位改善型需求所支撐。

　　從政策層面看，天津限貸政策的嚴(yán)格程度并不絕對遜色于一線中滬廣深，2021年天津購房者平均貸款成數(shù)為48%，即天津借助貸款成交的購房者平均貸款成數(shù)不足五成，在監(jiān)測的60城中僅高于京滬，低于絕大多數(shù)城市。其次從天津購房者付款方式看，2021年天津購房者中全款支付的占比為42%，是60城中第三高，高于絕大多數(shù)城市。即天津購房者使用的杠杠水平低、對貸款的依賴度低，可見2021年市場的升溫是堅實購買力支撐下的升溫。經(jīng)歷了2017年331嚴(yán)調(diào)控以及2020年初新冠疫情的洗禮，天津房地產(chǎn)市場開啟了健康、可支持的修復(fù)之路。

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責(zé)任編輯：陸松雪