天津樓市“四個(gè)確定性”與“兩個(gè)不確定性”

　　對(duì)4月份市場保持謹(jǐn)慎，全年銷售將樂觀止跌

　　政策方面，丁祖昱認(rèn)為一季度處于真空狀態(tài)。未來限制性政策在二三線城市可能會(huì)全線退出，經(jīng)濟(jì)扶持同步跟進(jìn)，多管齊下助企紓困。

　　市場成交上，一二手房成交熱度明顯回升。一線成交繼續(xù)“高熱”，天津、南寧、長春、惠州等累計(jì)同比倍增。二手房市場，一季度住宅成交同比增58%，3月更是創(chuàng)下2021年以來新高。但供應(yīng)量、掛牌量也相應(yīng)增加，價(jià)格下跌，后期增長動(dòng)能轉(zhuǎn)弱，供求關(guān)系即將失衡，所以對(duì)4月份市場要抱謹(jǐn)慎的態(tài)度。

　　土地市場方面，一季度土地成交規(guī)模受供應(yīng)影響明顯縮量，成交量同去年相比達(dá)歷史新低。在丁祖昱看來，當(dāng)前土地市場主要有四個(gè)特征：城市分化、區(qū)域分化明顯;優(yōu)質(zhì)地塊參拍靠“搶”;央國企領(lǐng)先，民企也在逐漸復(fù)蘇;土地選擇會(huì)高度集中。未來的土地市場將是“僧多肉少”，競爭更加激烈，但依舊是點(diǎn)狀回暖。

　　融資方面，行業(yè)面仍未回暖。一季度80家典型房企的融資總量為1620億元，環(huán)比下降19%，同比下降28%。雖然當(dāng)前優(yōu)質(zhì)房企及白名單房企融資開閘，但行業(yè)面融資仍未有全面回暖，融資規(guī)模仍處于筑底階段。

　　在融資沒有改善的情況下，70%的房企不拿地，即使是拿地的房企，總量也不多。丁祖昱預(yù)測，2023年行業(yè)的銷售規(guī)模將樂觀止跌、弱復(fù)蘇，周轉(zhuǎn)放緩仍是目前的主旋律。

　　丁祖昱表示，這次行業(yè)調(diào)整是對(duì)過往20年供應(yīng)、需求、房價(jià)、支付能力等各方面透支的內(nèi)在結(jié)果。同時(shí)企業(yè)過度追求規(guī)模、過度金融化更是行業(yè)調(diào)整的核心原因。房地產(chǎn)是金融行業(yè)，但是做金融風(fēng)控的房企還是非常少，所以最后把資產(chǎn)負(fù)債表做成了“負(fù)債表”。

　　“四個(gè)確定性”和“兩個(gè)不確定性”

　　基于上述分析與判斷，丁祖昱提出了行業(yè)未來的“四個(gè)確定性”和“兩個(gè)不確定性”。

　　四個(gè)確定性：

　　第一，資產(chǎn)價(jià)格不會(huì)上升。未來大趨勢資產(chǎn)價(jià)格回落，僅核心城市核心資產(chǎn)尚能保值增值，居民買房熱情下降。

　　第二，行業(yè)規(guī)模下臺(tái)階。土地成交規(guī)模、新房成交、二手房成交都會(huì)回落，行業(yè)規(guī)模將回到2015-2016年水平，且不會(huì)因單月回暖而發(fā)生趨勢性改變。

　　第三，城市聚焦和分化。不同城市間，核心一二線和三四線分化加劇;同一個(gè)城市不同區(qū)域，如中心城區(qū)和遠(yuǎn)郊的分化也會(huì)加劇。

　　第四，客戶需求收縮與調(diào)整。人口高峰已過、城鎮(zhèn)化速度放緩，長租替代作用等形勢的出現(xiàn)讓剛需下行成定局，且高端住宅購房已經(jīng)開始回落。

　　兩個(gè)不確定性：

　　第一，脈沖型市場，波幅會(huì)收縮。第一次脈沖：1月下行，2月春節(jié)后復(fù)蘇，3月先增后降，4月緩步下行。第二次脈沖何時(shí)發(fā)生、發(fā)生在哪些城市，仍有待進(jìn)一步觀察。

　　第二，點(diǎn)狀回暖和區(qū)域性復(fù)蘇有賴供求關(guān)系。新房和二手房皆是如此。新房：區(qū)域供求平穩(wěn)或是供不應(yīng)求，項(xiàng)目熱銷;區(qū)域供過于求，行情急轉(zhuǎn)直下，項(xiàng)目滯銷;二手房區(qū)域掛牌量下降，交易活躍度提升;掛牌量上升，交易周期延長。

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