天津津濱大道房價,天津買房，西青還是武清比較好？

關于天津買房的最基本邏輯，能買市區(qū)不買環(huán)城，能買環(huán)城不買遠郊，對于市區(qū)房子，又貴又老，很多新天津人，實在是接受不了，退而求其次，選擇環(huán)城四區(qū)，但是環(huán)城四區(qū)里，各區(qū)發(fā)展又不一樣，又各有優(yōu)劣勢，下面我們詳細的介紹一下各區(qū)的情況，對你在天津買房有所幫助。

首先我們先看一下天津2021年4月份天津各區(qū)新房和二手房房價地圖，大家可以先了解一下，相對市內六區(qū)，環(huán)城的房價還是比較友好。

天津環(huán)城四區(qū)包括西青區(qū)、北辰區(qū)、東麗區(qū)和津南區(qū)。

要說發(fā)展最好的，無疑是西青區(qū)！

原因很簡單，西青比鄰著南開，河西發(fā)展比較好的三個區(qū)中的兩個區(qū)南開和河西。

大樹底下好乘涼，西青在發(fā)展上受到了更多的南開區(qū)和河西區(qū)的外溢效應。南開區(qū)是老牌的學府區(qū)域，河西區(qū)是市政府所在地，所以這兩個區(qū)的人口素質在整個天津來看都是較高的，并且購買力很強。

上面說過，天津市區(qū)的面積不大，加之住宅的老舊化和人口密度大，更多的人愿意犧牲一些距離而選擇更加宜居和舒適的地方買房定居。

西青區(qū)整體區(qū)域環(huán)境上宜居指數(shù)很高，并且經(jīng)濟上處于四區(qū)的首位，這對于很多人來說是件好事，也符合我們上面提到的西青區(qū)人口外溢是源于南開和河西，環(huán)城四區(qū)里新增人口最多的區(qū)域也是西青，可以看出其吸引力有多強。

新增人口最多和強大的外溢購買力，目前西青區(qū)的房價是環(huán)城四區(qū)當中最高的，五月份剛剛結束的土拍市場，西青區(qū)多個地塊的低價超過了市區(qū)的價格，所以房價高于市區(qū)也不足為奇，可以說西青區(qū)也算是半個市區(qū)的級別了。

目前西青目前整體新盤均價在2萬左右，基本調控這幾年天津津濱大道房價，到現(xiàn)在的價格沒什么太大變動，比較抗跌，新房市場熱度一直很高，先是張家窩，后來是精武鎮(zhèn)，現(xiàn)在又是大學城，從來不缺少熱度和購買力，個別熱門板塊和項目，在去年疫情結束后達到最低點，今年年后，都有所上漲，個別項目甚至一房難求，開盤即售罄，這就是西青區(qū)的的真實市場。

目前西青區(qū)比較好的板塊有海泰產(chǎn)業(yè)園、梅江、中北鎮(zhèn)、李七莊、精武鎮(zhèn)、張家窩，作為環(huán)城四區(qū)里，有地鐵和高鐵，加上高新區(qū)高薪產(chǎn)業(yè)的就業(yè)機會，承接市區(qū)南開和河西的外溢購房需求，這些板塊的房價在2到3萬不等，新梅江區(qū)域甚至到了五六萬一平米。打算買二手房 的客戶，可以看一下發(fā)展比較早，比較成熟的中北鎮(zhèn)、張家窩和李七莊。新房目前項目比較多的板塊是精武鎮(zhèn)、大學城，南站商務區(qū)等地。

另外不太建議的是，西青發(fā)展比較早的楊柳青，因為沒有后續(xù)動力，距離市區(qū)較遠沒有地鐵通勤，所以目前房價處于區(qū)域較低水平，1.7萬上下。

西青作為天津環(huán)城四區(qū)當中的頭籌應該是毋庸置疑的。從生活配套，產(chǎn)業(yè)發(fā)展，宜居角度，都領先其他區(qū)域，從投資的角度同樣也是，天津買房不要看規(guī)劃，你更要相信強者恒強的道理。

另外在此介紹一下，對于北漂一族來說，京津通勤現(xiàn)在已經(jīng)成為一種現(xiàn)實，相比武清來說，個人更建議考慮一下天津南站附近的項目，雖然通勤時間和費用要比武清多一些，如果你是每周通勤，就差距不大了，不過生活在西青，未來在天津發(fā)展，也會更方便，便捷，因為南站不僅是高鐵站，還是地鐵站，與天津市區(qū)緊密相連。

其實大家擠破頭去買市區(qū)的根本原因，還是因為教育，除了市區(qū)鎖區(qū)中考報市區(qū)高中之外，義務教育階段的教育資源也是環(huán)城四區(qū)最大的短板，但是近年來環(huán)城四區(qū)都在努力提升本區(qū)教育水平，引進名校分校，合作辦學等等。當然最成功的兩個地方，一個是海教園，另一個是生態(tài)城，引進市區(qū)優(yōu)質教育資源，快速提升本區(qū)教育水平，購房人群才會更愿意用腳投票，所以，這兩個板塊的市場一直很熱。對于環(huán)城四區(qū)，隨著地鐵線路的完善，學校和教育水平的提升，未來的潛力和才會更大，也適合更多本地剛需者宜居。

下圖是西青區(qū)未來引進教育資源圖，為明學校已經(jīng)建成，開始招生，南開敬業(yè)正在建設，還有其他學校也都在路上，預計三五年后，都會建成開始招生。相對環(huán)城四區(qū)其他區(qū)，西青區(qū)引進學校的數(shù)量和質量也算是遙遙領先，看來區(qū)里有錢什么都不是問題。

北辰區(qū)：

北辰之名出自《論語》：“為政以德，譬如北辰，居其所，而眾星共之?！惫谝詤^(qū)名意喻天津北部一顆璀璨的明星。并且在2016年入選首批國家級產(chǎn)城融合示范區(qū)序列。

北辰區(qū)的位置很不錯，新外環(huán)沒有擴圓之前，外環(huán)內行政區(qū)域版圖是環(huán)城四區(qū)里面積最大的，很多人銷售給外地客戶說的一句話，天津本地人買房不出外環(huán)線，指的就是外環(huán)線。如今新外環(huán)拓圓，東麗和北辰更多的土地劃進來，也成了環(huán)內。但是在這提醒一下，天津市本身就不是均衡發(fā)展的趨勢，市內六區(qū)分強三區(qū)，和弱三區(qū)（雖然這樣說不好），環(huán)城四區(qū)同樣也不是均衡發(fā)展，房價就是最好的見證，購房人用腳投票，選擇購房，也證實了天津的發(fā)展，不是以環(huán)線為準，所以買房需要我們尊重事實，數(shù)據(jù)，不要相信規(guī)劃這個東西或者僅聽他人的一面之詞。

作為緊鄰市區(qū)的北辰，發(fā)展其實并沒有像西青那么快，市區(qū)外溢也并不多，畢竟北辰挨著的是河北和紅橋區(qū)，本身市區(qū)這兩個區(qū)自身發(fā)展并不太好，本區(qū)房價也算不上太高，市區(qū)改善基本本區(qū)置業(yè)了，外溢的并不多，而北辰發(fā)展比較成熟的板塊有瑞景和北倉，雙街，天穆鎮(zhèn)為少數(shù)民族居住區(qū)。待發(fā)展的有宜興阜，小淀，鐵東路、大張莊等等。

瑞景片區(qū)是北辰目前價格的置高點，也是配套最成熟的片區(qū)，新盤次新盤較多。該片區(qū)房價在2.0-2.5萬之間。二手房還遷房價格低一些，價格1.5萬左右起。

瑞景片區(qū)的發(fā)展主要借力于地鐵1號線，片區(qū)內有兩站地劉園站和瑞景新苑站。片區(qū)內居住出行足夠便利，周邊大型商超和橫店影視城等商業(yè)配套，生活娛樂也很方便。

另外，北辰區(qū)南倉、北倉片區(qū)價格也在兩萬左右，是北辰區(qū)的老城區(qū)，北辰的行政單位都在北倉鎮(zhèn)，學校，醫(yī)院等生活配套都很齊全，綜合發(fā)展較好，老小區(qū)居多房價不算貴，一萬五六，新房兩萬出頭。北辰最好的教育資源也在北倉鎮(zhèn)，華辰和實驗小學，高中有47中?，F(xiàn)在在建的4號線地鐵，也是連接北倉，雙街與市區(qū)更好的交通線，比較穩(wěn)和成熟的兩個板塊，當下自住和上學都是可以考慮。

這幾年比較熱的是北辰的鐵東路板塊和北部新區(qū)，鐵東路板塊這兩年因為農(nóng)藥廠問題和永旺、文化中心項目擱淺后，關注度和成交量也都下來了，房價跳水也很大，從最高的兩萬二三到現(xiàn)在一萬五六，已經(jīng)開通的地鐵并沒有帶來大量的流量，后期能不能起來就看商業(yè)什么時候落地，農(nóng)藥廠治理的結果吧，位置很好未來還是可以期待 的。

新外環(huán)內板塊，稱為北部新區(qū)，如果大家可以等，后期的規(guī)劃也是值得考慮一下，除了在建的北辰高鐵站，還有已經(jīng)運營的三號線地鐵，另外還有7/10號地鐵規(guī)劃。目前新房價格單價一萬四五，總價一百二三十萬，也是剛需客戶入門級選擇。像大張莊的話，我就不建議考慮了，距離市區(qū)，北辰城區(qū)都有點遠，北辰需求發(fā)展的地方有點多，暫時還輪不到大張莊，如果你只是圖便宜，那我也就不說了。

北辰區(qū)未來引進新學校情況分布圖。

東麗區(qū)

東麗區(qū)圍繞著東麗湖規(guī)劃很大，自然生態(tài)環(huán)境一直是吸引買房人的亮點，但整體居住人口數(shù)量不多。不過13號線地鐵最新規(guī)劃，將延長到空港新區(qū)，對于東麗來說也是利好，另外還有濱海新區(qū)到市區(qū)的z4地鐵，也將路過東麗，屆時也算是彌補了東麗區(qū)地鐵交通上的不足。當然如果把空港算為東麗區(qū)，就業(yè)機會上看，東麗的就業(yè)機會還是不錯的，我們多次提到的天津市主要的幾個就業(yè)集中地，空港，小白樓CBD，南開華苑和濱海開發(fā)區(qū)，空港雖然距離市區(qū)很遠，但是房價一直維持在2萬左右，主要原因就是產(chǎn)業(yè)就業(yè)剛需的支撐。不過隨著空港二期的住宅未來入場，投資空港的就要謹慎了，之前價格高是因為需求多房子少，后期如果房子多了，房價還會繼續(xù)漲嗎？畢竟市區(qū)的群體，一般不會去空港置業(yè)，因為東麗的選擇性很多。

這里給大家提個醒，天津買房，看規(guī)劃一定要盡量尋找已落地的軌交、商業(yè)配套，畢竟天津不是北京，有些規(guī)劃總是懸在空中。

目前，東麗區(qū)的新房均價在2萬左右，不同片區(qū)價差較大。比如發(fā)展較成熟的津濱大道板塊，新房價格超過最貴的時候到3萬，調控過后，也都擠了不少水分，現(xiàn)在也在兩萬五六左右；而成林道、空港、新立開發(fā)區(qū)的價格普遍在2萬上下；東麗湖和華明鎮(zhèn)。則在1.2-1.5之間，這兩年金鐘街突然走紅了，均價在一萬六七，對于剛需入門，也算是友好，現(xiàn)有的地鐵6號線，通勤市區(qū)也很方便，投資的可以看一下周邊的城市面貌和周邊的還遷房價格再決定。

對于軍糧城和東麗湖，我還是建議各位謹慎，尤其是新房，自住剛需，附近工作可以考慮，投資的不要考慮了，我擔心你賣不出去。一個字，遠！

對于空港工作的客群，能買市區(qū)河東更好，然后是空港，最后還可以看看華明鎮(zhèn)，現(xiàn)在已經(jīng)是存量市場，價格不貴，也算宜居。考慮東麗買房的客戶，投資為目的，一定要考慮周邊的二手房，還遷房，市區(qū)的價格，因為東麗區(qū)有些新房項目的價格，并不太合理，稍微不注意，可能就賠了，自住的客戶，要注意機場附近的噪音影響。

東麗區(qū)整體的教育水平并不算太強，所以買房之前你要考慮清楚，周邊是否有好一些的教育資源能享受的，下面是東麗區(qū)未來引進教育資源分布圖。

最后，來說說津南區(qū)。

特別提醒，上面海教園行政歸屬不屬于濱海新區(qū)，小編作圖錯誤?，目前新規(guī)劃隸屬于津南區(qū)。

先介紹一下海教園現(xiàn)在行政管理歸于津南區(qū)，這也是很多家長關心的海教園的政策變化，后期還能不能考天津市區(qū)高中，目前已經(jīng)在建高中，預計高中建設完成后，就會知道具體的中考報志愿的問題，不過個人觀點，買了海教園房子的家長們，也都是為了孩子上學，也是注重教育的群體，大家不要把成績只歸結于學校，家庭教育+自身努力+課外輔導+學校管理才是高分的必備條件，所以需要大家公共努力，把中考，高考的成績搞上去，海教園的光環(huán)還是可以格外亮眼的。前幾日也寫了一篇一篇關于海教園的 文章，大家可以看一下。

從房價地圖上看，津南的區(qū)域均價是一萬四五，而海教園均價可以達到2萬左右，主要以低密度洋房項目為主。津南海教園是環(huán)城四區(qū)里唯一可以主打教育牌的區(qū)域，也是環(huán)城四區(qū)里，目前為止，教育資源最好，兼顧自住的一個版塊。

津南區(qū)這兩年又熱起來的國展板塊，又給各位看官畫了一張大餅，在售的國展西項目越來越多，但是價格不低，并且周邊土地儲備太大，發(fā)展也都是剛剛起步，如果你覺得國展未來會起來，但是我覺得最先受益的可能不是國展西，可能是咸水沽或者海教園，畢竟人家哥倆離得更近。注意買這里投資的，需要等的時間也很長，對于河西區(qū)外溢客群天津津濱大道房價，大家又多了一個選擇。北漂一族請注意！買入天津與買入北京截然不同，切忌不要看紙面上的規(guī)劃，一定要選擇已經(jīng)落地的規(guī)劃或者成熟的配套。

津南的其他主要片區(qū)，比如雙港、咸水沽、小站、八里臺鎮(zhèn)價格則在近一萬到1.6萬之間。距離市區(qū)最近的是雙港和辛莊，發(fā)展比較早，配套比較成熟，辛莊的新房項目也比較多，但是缺點也很明顯，沒有地鐵和學校，也難怪五月的土拍，兩塊地流拍了，天津大道對過的國展西，高溢價成交，津南的區(qū)域版圖比較大，最便宜的北閘口片區(qū)價格八九千，還有更遠更便宜的葛沽，天嘉湖那面，環(huán)境不錯，價格也不貴，但是個人建議津南買房往南別過咸水沽，別圖便宜，碰那些湖景房，十年前這個價，十年后可能還是這個價格。

所以，津南買房可以說是難度最大的區(qū)域，稍有不慎很容易入坑，因此一定要慎重。

未來津南教育引進計劃圖，海教園已經(jīng)落地，后期看的就是成績了。

其實，天津環(huán)城四區(qū)各自特點比較明顯，想要買入，還是要清楚自己購房的第一訴求點。

增值保值，產(chǎn)業(yè)工作，互聯(lián)網(wǎng)高薪，就業(yè)機會，北京工作，看不上市區(qū)老破小，考慮京津高鐵通勤，首選西青；

生活自住，預算不多，打算京津通勤，但是夠不到西青，可以等配套，距離市區(qū)近，紅橋，河北兩區(qū)改善外溢，選擇北辰；

環(huán)境養(yǎng)老，可以考慮東麗湖，河東區(qū)外溢，考慮津濱大道和成林道板塊和新立開發(fā)區(qū)，濱海新區(qū)兩地通勤，沿著九號線買；

只為教育，兼顧自住，環(huán)城四區(qū)里，優(yōu)先考慮津南海教園，畢竟學校已經(jīng)建完了，同樣可以報考市區(qū)高中，短期政策也不會有變化，預算實在太少，本地工作，可以看看咸水沽和辛莊，雙港，至于國展西，希望它越來越好，發(fā)展快點。

每個區(qū)都有自身的優(yōu)劣勢，我們需要結合自己的購房需求和預算，再具體細化一下，選擇適合自己的區(qū)域，板塊。

天津的發(fā)展其實并不均衡，天津是以和平區(qū)為中心，天津市區(qū)周邊的的房價呈現(xiàn)南高北低，證實房價的不均衡化。

上圖為天津購房熱度表，當前市場呈現(xiàn)南高北低，房價南漲北降的趨勢。

聊到最后，環(huán)城四區(qū)每個區(qū)域，具體到每個版塊發(fā)展都不一樣，沒有十全十美的房子，但是又因為我們的需要不一樣，所以最后的選擇也都不會一致，作為購房者，我們除了要提前做好買房攻略，了解區(qū)域和房價，更重要的是要我們自己實地考察，對比看房，最終才會買到合適的房子，肖老師也會一直幫助大家答疑解惑，提供更全更全面的購房攻略，也會幫助大家推薦更適合你們的房子，只要你們有時間，我們在天津公司隨時歡迎你們的到來。

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責任編輯：天津房價