宜禾南灣 宜禾南灣,天津生態(tài)城向南拓展，詳解“臨海新城”板塊住宅

臨海新城是原濱海旅游區(qū)一部分，濱海旅游原規(guī)劃面積99平方公里，其中陸地面積28平方公里，海域面積71平方公里，后續(xù)還將通過吹填將陸地面積擴大到82平方公里。濱海旅游區(qū)的范圍包含北起津漢快速路，南至永定新河北治導(dǎo)線，西至漢北路和中央大道，東至渤海的大量土地和海域。

濱海旅游區(qū)原規(guī)劃圖，總面積99平方公里

2013年濱海旅游區(qū)和中心漁港并入中新生態(tài)城，生態(tài)城的面積從30平方公里迅速擴充到150平方公里，也就是如今人們所了解到的生態(tài)城。經(jīng)過多年的發(fā)展生態(tài)城形成了現(xiàn)在的空間發(fā)展格局，即生態(tài)城起步區(qū)、中部片區(qū)、生態(tài)島、中心漁港、生態(tài)城北部片區(qū)和臨海新城等板塊，而臨海新城正是是從原濱海旅游區(qū)分離出來的一個區(qū)域。

現(xiàn)在的臨海新城是從原“濱海旅游區(qū)”分離出來一部分

臨海新城一定程度上延續(xù)了原“濱海旅游區(qū)”的定位，區(qū)域內(nèi)部導(dǎo)入了大量高端旅游資源，如媽祖文化園、國家海洋博物館、歡樂水魔方主題樂園等。同時也沿海岸線修建了東堤公園、南堤公園和生態(tài)公園，周末和假期吸引了大量游客來到臨海新城游玩。

位于臨海新城的國家海洋博物館

隨著區(qū)域環(huán)境的不斷改善，臨海新城吸引眾多一線開發(fā)商進駐，包括寶龍地產(chǎn)、泰達、北科建、朗詩、中福、旭輝、新城等紛紛進駐，掀起了區(qū)域開發(fā)的熱潮。在2019年臨海新城重新優(yōu)化了規(guī)劃布局，將依當(dāng)前的地形地貌和海岸線實施島式布局，在臨海新城內(nèi)部開挖河道，從而形成多個島和半島，中間通過水系連通，打造水城風(fēng)光，預(yù)計將在2020年底完成島式布局。

臨海新城通過水系連接打造水城風(fēng)光

一、臨海新城板塊區(qū)域配套

交通配套：區(qū)域內(nèi)部路網(wǎng)密布、交通便利。當(dāng)前已經(jīng)開通公交128路、932路、947路，可以很方便地到達濱海新區(qū)核心區(qū)，區(qū)域內(nèi)還開通了生態(tài)城內(nèi)部免費公交3、4號線，可以便捷的在生態(tài)城內(nèi)部進行通勤。另外濱海新區(qū)正在修建的地鐵Z4線在臨海新城設(shè)有站點，按照最新的消息可能在2023年具備通車條件，屆時區(qū)域交通將得到進一步改善。

Z4線生態(tài)城站位于中央大道，靠近臨海新城

教育配套：教育資源的導(dǎo)入是整個生態(tài)城的優(yōu)勢，臨海新城也是如此。當(dāng)前已經(jīng)有北京師范大學(xué)天津生態(tài)城附屬學(xué)校投入使用，截止到2019年學(xué)校共有31個教學(xué)班，初中5個教學(xué)班，小學(xué)26個教學(xué)班，在校學(xué)生1175人。同時區(qū)域內(nèi)部還規(guī)劃有楓葉國際學(xué)校和海嘉國際學(xué)校兩所高端私立學(xué)校，當(dāng)前海嘉國際學(xué)校已經(jīng)投入使用。幼兒園方面已經(jīng)投入使用的是精英傳奇幼兒園，今年在中加示范區(qū)和中福地塊的幼兒園也已經(jīng)建成，在今年都可以投入使用。

北京師范大學(xué)天津生態(tài)城附屬學(xué)校

商業(yè)配套：已經(jīng)投入使用的寶龍商業(yè)廣場總建筑面積13萬平米，是區(qū)域內(nèi)部的大型商業(yè)綜合體，內(nèi)部業(yè)態(tài)包含了購物休閑、餐飲、生活配套、兒童培訓(xùn)等領(lǐng)域。另外寶龍廣場對面由紅星美凱龍開發(fā)的愛琴海購物公園也基本竣工，預(yù)計在今年10月份投入使用，未來區(qū)域內(nèi)的商業(yè)配套將得到進一步的完善。

愛情海購物中心效果圖，預(yù)計今年開業(yè)

醫(yī)療配套：當(dāng)前臨海新城沒有大型醫(yī)療資源，就醫(yī)需要到生態(tài)城起步區(qū)的醫(yī)院天津醫(yī)科大學(xué)生態(tài)城醫(yī)院。

天津醫(yī)科大學(xué)生態(tài)城醫(yī)院

其他配套：臨海新城在并入生態(tài)城之前屬于“濱海旅游區(qū)”的一部分，在定位中非常強調(diào)旅游資源的導(dǎo)入，區(qū)域內(nèi)部包含了中國北方唯一的國家海洋博物館，還有天津歡樂水魔方水上主題樂園以及媽祖文化園等，可以這樣說臨海新城占據(jù)了整個生態(tài)城最多的旅游資源。

媽祖文化園

二、新海新城板塊當(dāng)前在售項目

1、紅星天鉑灣

紅星天鉑灣位于濱海新區(qū)中新生態(tài)城川博道與榮盛路交口，由紅星地產(chǎn)開發(fā)。占地平米，建筑面積平米，容積率1.20。該項目由27棟洋房和47樓棟疊拼組成，共計1944套。

紅星天鉑灣效果圖

2020年8月16日首開6棟樓，樓號為瀞園7#、8#、9#、10#號樓和潤園2#、 3#號樓，產(chǎn)品為4層疊拼和6層洋房，共計164套。洋房戶型建筑面積88-138平米，均價15500元/平米，疊拼戶型建筑面積128-147平米，均價18000元/平米，當(dāng)前已經(jīng)售罄。2020年10月加推澄園7棟樓，樓號為1#、2#、5#、8#、12#、13#、15#號樓，產(chǎn)品為7層洋房和4層疊拼，共計136套。洋房戶型建筑面積面積118-138平平米，15500元/平米；疊拼128-147平米，均價18000元/平米，當(dāng)前已經(jīng)售罄。

2021年2月加推瀾園4棟樓，樓號為13#、14#、15#、16#號樓，產(chǎn)品為4層疊拼，共計44套。戶型建筑面積128-147平米，均價18000元/平米，當(dāng)前該部分產(chǎn)品尚有余房，新品推出時間待定。

2、新城金樾府

新城金樾府位于中新生態(tài)城景盛路和海逸道交口，由天津新城創(chuàng)置房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)。項目占地42000平米，總建筑面積64000平米，容積率1.50。項目由20棟7-9層洋房組成宜禾南灣，共計750套。

新城金樾府效果圖

該項目于2020年10月31日首開4棟洋房，樓號為1#、2#、3#、4#號樓，共計144套。戶型建筑面積79-99平米，均價15500元/平米，當(dāng)前該部分產(chǎn)品已經(jīng)售罄。

項目于2020年12月底加推洋房4棟洋房，樓號為10#、15#、16#、17#號樓，共計116套。戶型建筑面積79-99平米，均價15500元/平米。當(dāng)前該部分產(chǎn)品尚有部分余房在售，新品加推時間待定。

3、中加示范區(qū)二期

中加示范區(qū)二期位于濱海新區(qū)國家海洋博物館西南側(cè)，由北科泰達投資發(fā)展有限公司開發(fā)。項目占地9.59萬平米，總建筑面積約11.51萬平米、容積1.2。產(chǎn)品由7層電梯洋房和4層疊拼組成。

中加示范區(qū)效果圖

開盤時間2020年8月首開分兩個批次共計推出6棟洋房，樓號為楓瑾園1#、3#、4#號樓和楓玲園2#、3#、6#，產(chǎn)品為7層洋房，共計234套。戶型建面100-130平米，均價15500元/平米，當(dāng)前該部分產(chǎn)品已經(jīng)售罄。

2021年04月加推楓瓏園2棟洋房，樓號為楓瓏園2#、8#樓，共計84套。戶型建筑面積戶型建面100-130平米，均價15500元/平米，當(dāng)前該部分產(chǎn)品順銷中。

4、宜禾南灣

該項目濱海新區(qū)海文道與永盛路交口，由生態(tài)城建投開發(fā)。占地72249.2平米，總建筑面積平米，容積率1.50。項目由22棟5-9層到頂洋房組成，共計1013套。當(dāng)前該項目尚未開盤，處于意向客戶登記中。該項目主推95-135平米戶型，開盤時間和銷售價格待定。

宜禾南灣效果圖

三、臨海新城板塊與生態(tài)城起步區(qū)的對比。

1、從位置上看：臨海新城緊鄰生態(tài)城起步區(qū)，與生態(tài)城起步區(qū)隔路而望（中央大道），二者位置大體相仿，去往濱海新區(qū)核心區(qū)的距離基本上也差不多。從臨海新城去往濱海新區(qū)核心區(qū)可以走海濱高速或者中央大道，而從起步區(qū)去往濱海新區(qū)核心除以上兩條路也可以通過彩虹大橋走黃海北路，因此臨海新城的交通暢達性比生態(tài)城起步區(qū)稍差一點。

兩個板塊隔路相望

2、從周邊配套上看：從啟動速度上看生態(tài)城起步區(qū)和臨海新城是當(dāng)前整個中新生態(tài)城啟動速度最快的兩個板塊，而現(xiàn)在的臨海新城最早在濱海旅游區(qū)并入生態(tài)城之前就定位成“旅游區(qū)的起步區(qū)”。從配套落地上，兩個區(qū)域都要明顯領(lǐng)先于生態(tài)城的其他板塊，如生態(tài)島、生態(tài)城中部和北部片區(qū)和中心漁港。從配套資源的類型上看二者之間又有著一定的差別宜禾南灣，生態(tài)城起步區(qū)居住人口多，生活配套齊全，例如社區(qū)中心、菜市場、醫(yī)療、銀行等相對完善，教育資源的覆蓋密度更大。而臨海新城旅游資源豐富，國家海洋館、水魔方、媽祖文化園等等，另外一站式的購物中心是生態(tài)城起步區(qū)不具備的，但是生活配套比生態(tài)城起步區(qū)有著明顯的差距。

位于臨海新城的國家海洋博物館

3、從售價上看：當(dāng)前旅游區(qū)洋房產(chǎn)品售價約為15500元/平米，疊拼產(chǎn)品的均價約為18000元/平米，聯(lián)排產(chǎn)品的均價約為22000元/平米。生態(tài)城起步區(qū)的洋房產(chǎn)品的均價約18500-20500元/平米，聯(lián)排產(chǎn)品均價約為25000元/平米。臨海新城同類型產(chǎn)品比生態(tài)城起步區(qū)低3000元/平米，價格上擁有一定的優(yōu)勢。

根據(jù)市場調(diào)研數(shù)據(jù)繪制

4、從客群上看：二者之間客戶重合度較高，但是生態(tài)城起步區(qū)成熟度更高，改善型客戶所占比重相對更大。而臨海新城相比擁有一定的性價比優(yōu)勢，首置型的客戶數(shù)量相對更多。

結(jié)語

臨海新城板塊是離生態(tài)城起步區(qū)最近的板塊之一，經(jīng)過幾年的發(fā)展已經(jīng)成為整個濱海新區(qū)極具代表性的一個板塊。

板塊當(dāng)前的特點是依托擁有豐富海岸線資源，導(dǎo)入優(yōu)質(zhì)的旅游資源。劣勢是當(dāng)前生活配套資源相對不足，需要后續(xù)進行兌現(xiàn)。

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責(zé)任編輯：天津房價