2022年天津房?jī)r(jià)全國(guó)百?gòu)?qiáng)城市房?jī)r(jià)趨勢(shì)詳解（上）

房?jī)r(jià)是進(jìn)城的股票價(jià)格。

正文 | 星子

前兩天發(fā)了一篇文章《徐匯臨眾：我對(duì)未來(lái)5年房地產(chǎn)的13個(gè)判斷》，很多網(wǎng)友問(wèn)我，2017來(lái)了，城市呢房?jī)r(jià)走勢(shì)？因此，星子以中國(guó)百?gòu)?qiáng)城市為切入點(diǎn)，將其分為上、中、下三個(gè)集合，并略帶盤(pán)點(diǎn)。個(gè)人意見(jiàn)，不喜歡就不要噴了。

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1.北京：2016年北京一手住宅供應(yīng)量不足400萬(wàn)平方米，是近10年來(lái)的最低供應(yīng)量。樓市整體交易額已超過(guò)4700億，為近10年來(lái)的最高點(diǎn)，幾乎占北京GDP的五分之一。就這么大的數(shù)量，87% 是由 二手房 市場(chǎng)創(chuàng)造的。

我們知道，當(dāng)供不應(yīng)求時(shí)，價(jià)格會(huì)上漲；當(dāng)一手房在市場(chǎng)上變得稀缺時(shí)，很難二手房?jī)r(jià)格低于周邊地區(qū)。一手房作為價(jià)格標(biāo)桿，將逐步帶動(dòng)北京樓市整體上漲。

因此，土地供應(yīng)量大減，巨大成交量反映的巨大需求，以及二手房一手房?jī)r(jià)在市場(chǎng)上的對(duì)標(biāo)效應(yīng)。這也是北京樓市在如此嚴(yán)格的新政策監(jiān)管下，仍有可能強(qiáng)者的原因之一。（根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的70個(gè)大中城市數(shù)據(jù)，930新政后大部分城市新建商品房?jī)r(jià)格有所下降，但不包括北京。在北京，只有交易數(shù)量下降了。）

△從價(jià)格上看，2016年12月北京二手住宅均價(jià)達(dá)到59527元/㎡，同比上漲47%；主城區(qū)均價(jià)68284元/㎡，同比增長(zhǎng)42%；均價(jià)為32330元/㎡，同比增長(zhǎng)53%；遠(yuǎn)郊均價(jià)21839元/㎡，同比增長(zhǎng)30%。

此外，北京還具有“京滬魔咒”效應(yīng)。當(dāng)深圳、廣州和天津房?jī)r(jià)逐漸趕上北京的房?jī)r(jià)，作為政治中心，北京的吸引力將凸顯。所以，今天北京的房子真的很難降價(jià)。最多只能防止暴漲。新任市長(zhǎng)蔡奇說(shuō)，“我不會(huì)漲價(jià)”。政府只能壓制需求，并試圖通過(guò)限購(gòu)、土地自給、房?jī)r(jià)限價(jià)等手段壓制增長(zhǎng)動(dòng)力。

因此，對(duì)于北京2017年，星子認(rèn)為是一個(gè)企穩(wěn)階段，略有上漲。

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2.上海：上海和北京有很多共同點(diǎn)，比如房?jī)r(jià)高，金融業(yè)占比高，但產(chǎn)業(yè)占比低，經(jīng)濟(jì)由實(shí)轉(zhuǎn)虛突出.

此前，國(guó)家表示，2017年要著力振興實(shí)體經(jīng)濟(jì)。因此，930新政以來(lái)，上海動(dòng)作頻頻。先是完善差別化住房信貸政策，調(diào)整首套房、二套房首付比例，然后在住宅邊緣區(qū)——服務(wù)式公寓大做文章，最終落戶成交區(qū)和成交區(qū)。交易量下降（注意：事務(wù) 均價(jià) 沒(méi)有下降）

從市場(chǎng)反饋來(lái)看，上海樓市已經(jīng)產(chǎn)生了一定的觀望情緒，未來(lái)開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目?jī)r(jià)格壓力較大。然而，上海是中國(guó)除北京以外最重要的經(jīng)濟(jì)中心。因此2017年天津房?jī)r(jià)，2017年上海房?jī)r(jià)會(huì)降溫，但只是成交量會(huì)下降，部分地區(qū)樓盤(pán)會(huì)有一些利潤(rùn)。

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3.廣州：11月22-25日廣州售出17地塊，樓價(jià)徹底刷新，面粉比面包還貴?？梢哉f(shuō)，廣州樓市的信心大增。作為2016年唯一沒(méi)有飆升的一線城市，廣州很有可能在2017年實(shí)現(xiàn)補(bǔ)漲。

你為什么這么說(shuō)？首先，2013年“六條”規(guī)定的三年社保2016年已經(jīng)到期，2017年廣州房?jī)r(jià)的推動(dòng)力必然會(huì)增加。與北京、上海、深圳相比，廣州是仍處于相對(duì)寬松的政策標(biāo)準(zhǔn)，仍有加碼空間。星子發(fā)現(xiàn)，廣州在限購(gòu)方面要求外地戶籍連續(xù)3年繳納社保，而北京、上海和深圳為5年。貸款限制方面，廣州明明有1套房2017年天津房?jī)r(jià)，房貸結(jié)清，首付最低30%，北京上海要求50%，深圳高達(dá)70%；

其次，2016年廣州土地成交總額僅為2015年的60%，其中住宅用地成交僅為2015年的70%，土地供應(yīng)中斷。由于廣州努力規(guī)避地王效應(yīng)，2016年上半年全國(guó)樓市熱潮，采取商住用地和郊區(qū)住宅用地定向出讓方式，規(guī)避土地出讓刺激樓市。

例如，5月份拍賣(mài)的住宅用地均位于廣州的非核心區(qū)域。即便溢價(jià)率高，成交價(jià)也只有8000，對(duì)廣州整體樓市影響很小；

再次，廣州去庫(kù)存的效果非常顯著。去庫(kù)存周期已縮短至 6 個(gè)月。目前全市銷(xiāo)量?jī)H為6萬(wàn)輛，僅夠半年時(shí)間去庫(kù)存。這是非常致命的。把土地變成房子至少需要一兩年的時(shí)間。

此外，廣州還隱藏著一個(gè)大殺手：壓制核心區(qū)開(kāi)放的巨大優(yōu)勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，2016年，廣州市80%以上的一手商品房交易發(fā)生在外6區(qū)。也就是說(shuō)，廣州內(nèi)城核心區(qū)還有很多樓盤(pán)尚未開(kāi)盤(pán)，比如廣鋼新城、廣智新城、奧體寬氮等板塊。由于大部分交易區(qū)域集中在外圍，廣州新房均價(jià)還沒(méi)有進(jìn)入“2萬(wàn)元”時(shí)代。若2017年核心區(qū)出爐，上述板塊單價(jià)將突破4萬(wàn)元。在中心區(qū)房?jī)r(jià)的帶動(dòng)下，很有可能帶動(dòng)全市上漲。

最后，國(guó)家開(kāi)始重視實(shí)體制造業(yè)，廣州在產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)上做了很好的示范，比如提出了廣州“智造”的口號(hào)，大力推動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)在中國(guó)的發(fā)展。琶洲地區(qū)等。

因此，星子認(rèn)為，在上述有利條件的前提下，盡管930新政后壓力巨大，2017年廣州仍有可能實(shí)現(xiàn)補(bǔ)漲。（前提是沒(méi)有黑天鵝在現(xiàn)有廣州購(gòu)房政策）

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4.深圳：最近深圳的房?jī)r(jià)有點(diǎn)“標(biāo)題黨”，不好的聲音很多。比如“深圳房?jī)r(jià)回落到半年前，樓市風(fēng)暴要來(lái)了？” 第一類，以成交量代替房?jī)r(jià)，成交量減少視為降價(jià)。均價(jià)回到六個(gè)月前的5萬(wàn)其實(shí)在上半年之前，降價(jià)并不是深圳樓市上漲的高峰期。那是2015年，這次成交量的下滑，只是深八嚴(yán)格條款下的買(mǎi)賣(mài)雙方的博弈。深圳房?jī)r(jià)下跌，尚需時(shí)間判斷。

但具體來(lái)說(shuō)，深圳作為中國(guó)最具活力、最年輕的城市，人口持續(xù)涌入，而深圳是四大一線城市中最小的城市，都為深圳房?jī)r(jià)提供了一定的價(jià)值支撐。 . 受此影響，深圳房?jī)r(jià)已連續(xù)8周維持在5.5萬(wàn)元/平方米的水平，呈現(xiàn)穩(wěn)中向好態(tài)勢(shì)。與其說(shuō)是“深八”調(diào)控的效果，倒不如說(shuō)深圳目前房?jī)r(jià)的底線可能就是這個(gè)。500萬(wàn)行。

此外，2017年深圳的樓盤(pán)也少了。預(yù)計(jì)供應(yīng)量約140臺(tái)（包括在售最新款），其中很大一部分是2016年的在售樓盤(pán)，純新商用僅有63臺(tái)待上市住宅項(xiàng)目，主要分布在龍崗、寶安、南山三個(gè)區(qū)域。

天津、成都、蘇州、杭州、重慶、武漢等更多城市2017年房?jī)r(jià)走勢(shì)解讀請(qǐng)參考下一期。

雖然我無(wú)力改變樓市，但我還是想溫暖你。

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