2023天津房子還限購嗎,2023年，天津樓市會更好嗎？ 2022總結(jié)｜秘密

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我是一個非常懶惰的人。 一直打算12月底寫年度總結(jié)和展望，懶得整理，一拖再拖。 前幾天寫了個，后來刪了。 今天結(jié)合中原年報，談?wù)劽鼐龑?023的看法。 補(bǔ)充一句：比起大部分平臺的廢話，中原作為老牌機(jī)構(gòu)，分析扎實。

政策：救房企、規(guī)避風(fēng)險是重中之重

支線任務(wù)刺激購買欲，歸根結(jié)底，房子不是用來炒的！

日前密君詳談：住建部部長新年伊始態(tài)度明確，明確2023年政策方向：要大力支持購買首批房，降低首付比例和首套房利率。 向下。 對買二套房給予合理支持，對以舊換新、以小換大、多子女家庭給予政策支持。 原則上不支持購買三套以上，不給炒家再入場留余地。

也就是說，2023年的房地產(chǎn)政策：要在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇中穩(wěn)中回升，不能拖。 不是信心的問題，而是政策刺激，直到它企穩(wěn)回升，但底線是不鼓勵炒房。

對于購房者來說，2023年的購房政策歷史上是寬松的，至少上半年利率會維持在3.4%至3.9%之間的低位，但這是政策的一個分支。

2023年樓市政策主線依然是“保交”。 在全國10萬家房企中，2022年能得到政策支持和資金支持的房企只有一小部分，所以主要任務(wù)是救房企，通過房企穩(wěn)定投放，不發(fā)生系統(tǒng)性擴(kuò)散金融和社會方面的風(fēng)險。

2023年房險公司的政策無非是：暫停實施三四級考核、加大輸血力度、設(shè)計特殊保障工具。 老百姓不關(guān)心這些，只是告訴你，幸存的企業(yè)暴雷的概率下降了，尤其是知名大企業(yè)，信任度還能上升一點(diǎn)。 真正便宜的時候也不是買不到。

購房者關(guān)心的是買房政策。 2022年，中原數(shù)據(jù)發(fā)布全國房地產(chǎn)發(fā)布1120余條，創(chuàng)歷史之最，但并未達(dá)到預(yù)期效果。 商品房市場下滑，固定資產(chǎn)投資和社會消費(fèi)總量不盡如人意，這意味著2023年刺激政策還有空間？

2022年，三四線城市已經(jīng)沒有褲衩了。 2023年，政策將刺激一二線城市。 所以2023年一二線城市都會有實質(zhì)性的刺激政策。再說天津買房的門檻還高不高？ 本地人限買兩套，也可以買一套賣一套，濱海不限購。 外地人只需要半年的社保，落戶門檻無論是積分、避難所還是人才，都前所未有的低。

當(dāng)你想買的時候，你可以為所欲為地去買。 當(dāng)你不想買它時，當(dāng)你得到指示時你就不會買它。 預(yù)計2023年一季度天津政策將有所放寬，但除非落戶全面放開，否則政策無法刺激天津樓市。 但如果上海和北京升溫，天津會怎樣？ 肯定會受到示范效應(yīng)的推動，自身政策的疊加會增加知名度。 我個人的判斷是天津等一二線城市的政策會在一季度出臺，而真正轉(zhuǎn)移到天津樓市的可能是三季度。 只談?wù)摺?/p>

銷量：價值邏輯回歸，區(qū)域結(jié)構(gòu)重構(gòu)！

新房格局，資源為王的時代！

2023年，天津在本已極低的門檻下難以迎來政策性行情，而房價的下跌讓買房套利變得不可能。 貸款極其容易，不需要買房作為金融工具，這意味著天津市場的金融性會比較弱。 （強(qiáng)調(diào)天津市場是因為很多熱點(diǎn)城市的邏輯不一樣）那么天津市場又要回到根本上：需求！

2022年天津新房供應(yīng)641萬平方米，成交797萬平方米，21年供應(yīng)1221萬平方米，成交1295萬平方米。 成交面積下降38%，成交金額下降36.8%。 往年平均1200萬平方米的銷量，今年在慈航只有800套，市場萎縮不少。 誰敢說這接近40%都是疫情造成的？ 那將是純粹的廢話。

不過，成交均價從16960上漲到17410，漲幅3%，但不要激動，這是因為遠(yuǎn)郊成交跌幅太大，市區(qū)價格高，這推動了均價的上漲。 中原在這部分給出了非常明確的解釋：成交額TOP 10的項目60%在市區(qū)，70%的項目均價在35000元/㎡以上。 而且22年沒有新增拿地項目，21年只有3個項目入市，其余均為歷史銷售項目。

從區(qū)域結(jié)構(gòu)來看，非常可悲的事實是：區(qū)域間價值分化已成定局，區(qū)域價值成為房價的決定性因素，和平河西量價齊升，南開高但成交量極低，河北紅橋河?xùn)|新改產(chǎn)。 ，從市場定位來看，低了一個檔次。

秘君特別提醒的是：數(shù)據(jù)越熱，房價越高，房企越容易扎堆，購房者為了保險或羊群效應(yīng)更愿意涌入，這將推高本輪分化。 大多數(shù)人會買河西而不是去買別人的。 如果買河?xùn)|紅橋和河北，不要買最高價，很容易站不住腳，除非物產(chǎn)或資源稀缺。

從價格上看，和平60000+，河西南開40000+，河?xùn)|30000+，河北紅橋20000+，環(huán)內(nèi)20000+，環(huán)外市場和武清未能突破20000大關(guān)，繼續(xù)保持1 10,000+，其他在10,000元以下。 這種新的房價格局有望持續(xù)一段時間。

除區(qū)域結(jié)構(gòu)外，2022年天津市場需求發(fā)生變化，剛性需求繼續(xù)下降，改善較為平穩(wěn)。 我個人對這個問題的看法是，剛需品的購買力受疫情影響比較明顯，割韭菜多輪。 如果2023年沒有外地人大舉補(bǔ)充，剛需行情依舊不容樂觀。 但是要完善市場，一是完善需求釋放階段，二是要有比較強(qiáng)的購買力儲備，三是區(qū)域搬遷，比如紅橋到河西的需求比較旺盛. ?

因此，未來買房可接受的價格區(qū)間應(yīng)盡可能靠近市區(qū)和核心區(qū)，盡可能購買優(yōu)質(zhì)的中、大戶型。 買60到70平方米的高層是沒有前途的。

秘君期待和服的板塊解析，但目前還沒有出爐。 到 2022 年，大多數(shù)行業(yè)實際上都會崩潰。 君個人看好津南展、西清水溪、海河柳林、未來城等環(huán)城版塊。 國展是城市發(fā)展必須投入的板塊。 明年水西熱，海河柳林是高價值地，未來之城是盲從北方剛性需求，大規(guī)模規(guī)劃滿足剛性需求想象的結(jié)果。

2023年三大不確定因素：

一是疫情，怎么反反復(fù)復(fù)？ 直接影響到經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，以及客戶的購房意愿。 央行對購房意愿的研究降到了冰點(diǎn)。 二是雷暴地產(chǎn)公司處置，會不會骨折？ 會有現(xiàn)房銷售嗎？ 如果是的話，亞歷山大將是剛需和競爭的人。 三是外地買房的人，購買力受傷，在買房價格提不起來的情況下，還有那么多外地人還執(zhí)意要買天津的學(xué)歷嗎？

中原數(shù)據(jù)認(rèn)為2023天津房子還限購嗎，2022年，與2021年相比，外地人購房數(shù)量將減少1萬套，約為100萬平方米。 那么天津哪里又損失了300萬平方米呢？ 10000套會漲多少？ 樂觀點(diǎn)，恢復(fù)7個成就也不錯。 當(dāng)然，外地人會回來，但外地人并不是這個市場的主力軍。 更何況，這一波過后，外地人對天津的定位會不會發(fā)生變化？

土地：2023年收縮不會造成供應(yīng)短缺！

地價下調(diào)是標(biāo)桿路線

在全國土地降溫背景下，天津市土地出讓建設(shè)面積400萬平方米，出讓金315.8億元，下降70%。 很多人擔(dān)心經(jīng)濟(jì)壓力，這不是草根應(yīng)該擔(dān)心的事情。 平臺企業(yè)持地59%以上，國企國企持地35%以上，民營企業(yè)僅占6%。

這意味著未來將以國有企業(yè)為主，現(xiàn)有的民營企業(yè)都在天津。 2023年很難有太多看點(diǎn)。

這就是天津樓市的難處：成交量太低，市場不小，民營企業(yè)的份額很小。 中原檢測數(shù)據(jù)顯示，70%的項目開盤銷售額低于50%，幾乎沒有一個項目實現(xiàn)正現(xiàn)金流。 這也讓不少房地產(chǎn)企業(yè)不敢在天津拿地。 從開盤周期來看，目前從拿地到開盤有8個以上的跳躍。 一方面，政府背書的公司效率很低，二是市場本身無法達(dá)到開盤賣的目標(biāo)。

在這種情況下，開發(fā)商即使拿地，也會選擇一些安全系數(shù)相對較高的區(qū)域。 開發(fā)商其實已經(jīng)為買家指明了方向：安全第一。 所以大家可以看到，土地交易集中在中心城區(qū)是非常明顯的。 全市六區(qū)成交占比達(dá)20%，遠(yuǎn)郊跌幅較大。

土地流轉(zhuǎn)減少會不會導(dǎo)致供給不足？ 密君一直在想這個問題，中原的結(jié)論是不會，因為存量項目超過1000萬平方米，還有2200公頃沒有賣，足夠在天津賣兩個到三年。

不過，土地交易量下降的另一個方面是土地價格的下降。 平均土地價格下降了5-10%。 可見，未來房價仍將承壓。

所以就算是現(xiàn)在吹噓漲價的項目，明天前后一塊地價降了1000的地塊出來，立馬就有特價促銷。 也不是不可以，畢竟土地出讓壓力巨大，不然也不會剛過年就召開土地推介會。

做一個簡單的總結(jié)：政策方面，一季度天津可能出臺新政策，二三季度在一二線城市扭虧為盈的帶動下，良好的政策氛圍已經(jīng)形成。 從市場成交情況來看，一、二季度外地人需求將有所回升，但不會恢復(fù)到往年水平，三、四季度回升勢頭減弱。 2022年在外地人環(huán)境和政策推動的氛圍下，本地客戶因積累和觀望逐漸進(jìn)入市場，形成剛性改革市場的小高潮。

市場的完善靠河西。 河?xùn)|河北新改制的市場會好轉(zhuǎn)，但河西復(fù)蘇肯定是無法比擬的。 硬需市場仍以拼殺為主，提價困難重重。 環(huán)城客源會集中在幾個熱點(diǎn)釋放，不可能全面開花。 2023年，土地市場仍會想方設(shè)法增加供應(yīng)，保持地表價格穩(wěn)定，實際樓面價格要低一些才能吸引開發(fā)商。 畢竟，開發(fā)人員的數(shù)量已經(jīng)縮水了。 地價回落將延遲房價回落半年以上。

2023年的天津市場勢必好于2022年的全年開市2023天津房子還限購嗎，但2020年之前回歸市場還為時過早。從時間周期來看，一季度會逐漸升溫，二季度第三季度將是高峰期。 在這里，借用中原的結(jié)論最為貼切：長周期見頂，短周期見底。 也就是說，大環(huán)境決定了樓市會這樣，無論是價格還是成交量，都不會再創(chuàng)新高。 但相比2022年，會有反彈，議價不會那么狠，成交量不會那么慘。 事實上，2023年是一個市場復(fù)蘇的過程。 其中，疫情、雷雨和外地人需求是三大不確定因素。 （最后誠摯感謝，引用天津中原報告章節(jié)）

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責(zé)任編輯：天津房價