天津樓市回暖調(diào)查

　　經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 田國寶 3月14日上午，將簡單的行李帶上樓后，王曉算是正式進(jìn)入裝修模式。今年2月，她以200萬元總價買下天津南開區(qū)一套不到70平方米的“老破小”，此前，她已經(jīng)通過“海河人才計劃”拿到天津戶口。

　　王曉是一位生活在北京的全職家庭主婦，孩子上三年級，由于沒有北京戶口，無法在北京高考，她將天津作為未來第二生活場所，“我老公上班來不了，以后就只能兩地生活了，周末他來天津，寒暑假我和孩子回北京”。

　　像王曉這樣為了孩子上學(xué)在天津買房的人不在少數(shù)，一直以來都是支撐天津樓市的重要力量之一。“去年拿到戶口就準(zhǔn)備買房，經(jīng)歷了疫情，春節(jié)后才敲定”。

　　一家民營房企天津區(qū)域營銷負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，過去一年，疫情影響疊加房地產(chǎn)流動性風(fēng)險，使購房者極其謹(jǐn)慎，天津樓市積壓了大量需求，“1月底，這部分需求開始釋放，現(xiàn)在基本恢復(fù)到常態(tài)了”。

　　需求爆發(fā)

　　3月12日，位于天津河北區(qū)的德賢華府售樓處只有幾名銷售人員在，雖然是周末，但沒有看房人。根據(jù)項目方公布的資料，該項目共14棟樓848戶，全部為三居室。

　　一位銷售人員表示，過去，由于天津房地產(chǎn)市場去化較慢，有相當(dāng)部分項目都是現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房銷售。其所在項目，一期在2019年10月開盤，“去年3月已經(jīng)交房，二期和三期預(yù)計今年交房”。

　　據(jù)其介紹，2月份看房的人比較多，成交相對較好，目前客流已經(jīng)恢復(fù)到常態(tài)，由于是尾房處理，可選擇性相對較小，“價格在350萬元到550萬元左右，所有戶型基本類似，只是大小不同。”

　　同處一個片區(qū)的十里觀瀾項目有三四組客戶在看房。根據(jù)項目方公布的海報，十里觀瀾從2022年1月1日到2023年2月28日累計成交403套，為河北區(qū)的銷冠項目。

　　該項目一位銷售人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，春節(jié)后銷售開始逐步好轉(zhuǎn)，到2月中旬呈現(xiàn)出爆發(fā)狀態(tài)，“2月一個月賣出100多套，趕上去年半年的銷量了，現(xiàn)在客流和成交都恢復(fù)正常了”。

　　這一片區(qū)共有三個項目，德賢華府和十里觀瀾的銷售均價在3.6萬元/平方米左右，還有一個天閱海河項目，均價在4.3萬元/平方米。銷售人員介紹，最近一個月累計成交近20套，基本為140平方米左右的四居室。

　　閱千峯項目位于南開區(qū)，最早于2019年9月開盤，項目單套最小面積160平方米，開盤時銷售均價5.9萬元/平方米，2021年漲價至6.4萬元/平方米，目前銷售均價7.5萬元/平方米，除了常規(guī)折扣外，還另外贈送兩個車位。

　　3月13日，閱千峯項目售樓處已經(jīng)不復(fù)2月的熱鬧情形，“我們項目都是改善型需求”，銷售人員介紹，本地改善型需求是項目成交的主體力量，“這種項目總價高，去化比較慢”。

　　鉑悅公望項目同樣位于南開區(qū)，緊鄰南開中學(xué)，只有4棟樓252戶，目前有一棟樓接近完工，其他三棟樓主體建成，正在做內(nèi)外部裝修。根據(jù)貝殼數(shù)據(jù)，該項目近30天成交量在南開區(qū)排在第四位。

　　和平、南開、河西、河?xùn)|、河北和紅橋為天津城六區(qū)，其中和平區(qū)和南開區(qū)因為學(xué)區(qū)較好，被稱為天津樓市的天花板，多數(shù)新項目價格超過5萬元/平方米，部分高端項目單價達(dá)9萬元/平方米。

　　天津城六區(qū)的二手房市場，形成了一個以和平區(qū)為頂端的金字塔狀行情，目前和平區(qū)的成交均價普遍超過6萬元/平方米，其他城區(qū)的二手房成交均價在3萬元/平方米以內(nèi)，部分小區(qū)甚至低于2萬元/平方米。

　　相較新房，天津二手房價格普遍較低。王曉購買的“老破小”位于南開區(qū)，緊鄰天津大學(xué)，單價在3萬元/平方米左右，而周邊的新房售價普遍超過7萬元/平方米。十里觀瀾附近的二手房價格普遍低于2萬元/平方米。

　　天津鏈家一名中介人員告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，天津城六區(qū)的二手房價格主要和學(xué)區(qū)掛鉤，派位的學(xué)校排名越靠前，二手房價格越高，“買房的大部分都是新落戶的家庭為了孩子上學(xué)，老天津人很少會買二手房”。

　　據(jù)其介紹，這一波天津市場行情先后加起來不到20天，主要集中在2月上旬和中旬，“二手房市場主要以外地成交為主，新房成交主要是本地改善型需求，新房和二手房有聯(lián)動性，但需求群體不同。”

　　需求釋放

　　2022年中拿到天津戶口后，王曉就將買房擺上了日程，但由于疫情，一直沒有機(jī)會到天津看房，春節(jié)后，根據(jù)王曉的要求，中介選定了幾套房源，“頭一天看完房，第二天就約了房主談價格，房主也在換房，著急賣，所以談得很快”。

　　從看房到談價格，再到簽合同，王曉用了不到兩周時間，三月上旬完成過戶，開始張羅房子裝修的事，“房子比較舊了，好好裝一下，以后賣的時候也好賣”。

　　春節(jié)假期后，像王曉一樣從北京來天津買房的人不在少數(shù)。上述鏈家中介介紹，之前很多人想買，但來不了天津，積壓了大量的需求，“春節(jié)前后，很多人來買，基本都是首次在天津買房的剛需”。

　　2022年12月，疫情政策剛調(diào)整時，正值房企年終沖量，各大新房項目均推出了較大的促銷優(yōu)惠政策，比如十里觀瀾推出的5個9.9折;部分項目還根據(jù)首付支付時限有不少個性化的折扣，比如5天首付可以再優(yōu)惠2個點。

　　上述房企天津地區(qū)營銷負(fù)責(zé)人介紹，彼時，天津多數(shù)項目的折扣都低于9.5折，部分遠(yuǎn)郊區(qū)的項目甚至降至備案價的8.5折左右，“城六區(qū)的項目一套下來基本能便宜十幾萬、二十來萬，有的項目還贈送車位”。

　　由于天津市場長期低迷，很多項目營銷人員對市場本沒有太多期望，更多是常規(guī)性的促銷手段，但春節(jié)后市場成交完全出乎多數(shù)從業(yè)人員的預(yù)料。

　　據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，春節(jié)過后，天津新房到訪量激增，2月6日-12日，全市熱銷項目共計接待客戶32370組，平均單盤接待118組客戶，環(huán)比上漲28%;共計認(rèn)購2879套，平均單盤認(rèn)購10.5套，環(huán)比上漲38%。

　　“去年一年積壓的需求，集中在一個月消化了。”一位房地產(chǎn)央企人士這樣形容2月的天津樓市，只是積壓的需求釋放得也快，大約兩周左右，成交已經(jīng)開始回落。

　　上述營銷負(fù)責(zé)人表示，無論是新房的改善型需求，還是二手房學(xué)區(qū)剛需，過去一年，因為疫情防控及樓市下行影響，在今年春節(jié)后得到釋放，“不僅僅是天津，全國都差不多”。

　　同花順數(shù)據(jù)顯示，2022年天津商品房銷售面積973.77萬平方米，同比下滑32.2%，這也是天津自2005以來商品房成交面積首次跌破千萬平方米。2022年天津房價跌幅也接近兩個百分點。

　　多位房地產(chǎn)從業(yè)人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，目前，雖然成交量降下來了，但市場行情暫時保住了。進(jìn)入3月，隨著市場回暖，部分項目減少甚至取消了折扣。

　　學(xué)區(qū)驅(qū)動

　　一直以來，天津因高考分?jǐn)?shù)較低、落戶條件寬松等原因，吸引著周邊省市居民的落戶需求，尤其是像王曉這樣在北京生活而沒有北京戶口的人。天津多個項目銷售人員也表示，高考分?jǐn)?shù)較高的河北和山東也是天津樓市的重要客源地。

　　同花順根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計，2016年到2021年，天津常住人口從1443萬減少至1373萬，凈減少了70萬人;而同期，戶籍人口增加了107萬。

　　天津目前的限購政策是，外地戶籍在天津具備半年社?；蛲甓愖C明，就可以獲得購房資格;或者通過海河人才計劃等方式落戶，獲得天津戶口后，也可以獲得購房資格，實際操作中相對簡便。

　　2月一波行情一定程度上是因為二手房成交活躍，帶動了新房成交，最終形成一二手房聯(lián)動效應(yīng)。

　　上述房企天津地區(qū)營銷負(fù)責(zé)人統(tǒng)計了部分價格較高的新盤成交情況，絕大多數(shù)為改善型需求，“基本都是把原來的‘老破小’賣了換新房，如果沒有二手房成交活躍，就不可能有新房的成交行情”。

　　閱千峯銷售人員也表示，他們項目成交均為賣一買一的客戶，二手房成交間接帶動了新房的成交，“新房成交為什么起來了，就是因為二手房先起來了”。

　　雖然目前看房量和成交回落，但無論是從業(yè)人員，還是購房者，對樓市的信心在逐步恢復(fù)，“有些項目已經(jīng)取消了所有折扣，這在以前是不敢想的”， 上述房企天津區(qū)域營銷負(fù)責(zé)人說。

　　2021年，天津土地出讓金超過千億，但2022年這一數(shù)字只有314億元，減少七成以上。隨著樓市行情好轉(zhuǎn)，天津2023年首批集中供地推出了25宗宅地，共計1954畝，推地力度恢復(fù)到2021年水平。

　　“還稱不上回暖，最多就是復(fù)蘇”，上述房企天津區(qū)域營銷負(fù)責(zé)人認(rèn)為，目前天津樓市供大于求的格局依然沒有改變，北辰、津南、靜海等區(qū)域依然有大量老盤無法消化，短時間內(nèi)也不可能消化完，而部分熱點區(qū)域的庫存會快速降低，未來樓市分化將更為嚴(yán)重，“賣不掉的可能真就賣不掉了”。

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