01
新建商品房和二手房
銷售價格指數(shù)環(huán)比表現(xiàn)
天津自2007年
新建商品房和二手房
銷售價格指數(shù)鏈曲線
1、從統(tǒng)計期內(nèi)天津房價指數(shù)同比波動曲線來看,天津2014年8月的低谷低于2008年底的最低點,此后開始了漫長的恢復期. 波瀾不驚,但進入2016年之后,天津房價就像服用了壯陽藥,一夜之間跳了起來。直到九月,規(guī)則殺手出手,元氣瞬間消散。
2、在本輪調(diào)控開始前的波動期內(nèi),新房和二手房的價格波動相關(guān)性總體上是一致的,差異只存在于時間之后或提前。但是,2014年4月以后,二手房的價格變化幅度和趨勢越來越顯現(xiàn)出其獨特性,這顯然與政府采取的強行調(diào)控新房價格的措施有關(guān)。本輪調(diào)控啟動后,雖然二手房也經(jīng)歷了同比較大的調(diào)整,但市場需求動力十足,自2017年7月以來出現(xiàn)了持續(xù)且明顯的向上調(diào)整勢頭。它沒有改變。新房2017年11月出現(xiàn)的向上調(diào)整力度,2018年未能繼續(xù),被一頓飯打壓。
3、以新房來看,2016年9月是統(tǒng)計期內(nèi)銷售價格環(huán)比最高點,為104.2,之后最低點為20171年11月和11月,數(shù)據(jù)為99.7,兩者相差僅4.5個百分點。
4、就二手房而言,2016年9月也是統(tǒng)計期內(nèi)銷售價格環(huán)比最高點,為104.1,此后的最低點出現(xiàn)在6月2017.月,數(shù)據(jù)為99.1,兩者相差5.0個百分點。
02
新建商品房和二手房
銷售價格指數(shù)同比表現(xiàn)
天津自2007年
新建商品房和二手房
銷售價格指數(shù)同比曲線
1、從同比口徑來看,調(diào)控期前后,天津市場新建商品房和二手房波動周期明顯,兩者協(xié)同的趨勢和周期它們基本相同。
2、本輪調(diào)控前,天津市場新房銷售價格同比指數(shù)在2016年11月見頂,此后經(jīng)過連續(xù)12個月的連續(xù)下調(diào),觸底反彈2017年11月反彈,進入窄幅上漲通道。中間還有一個2017年9月的節(jié)奏調(diào)整節(jié)點,幾乎所有分析過的城市都有。
3、二手住宅銷售價格同比指數(shù)的峰值也出現(xiàn)在2016年11月,此后經(jīng)過連續(xù)10個月的連續(xù)向下修正,直至2017年9月,下行幅度明顯收窄,直至2018 年 1 月。觸底反彈,呈現(xiàn)復蘇跡象。
4、截至2018年2月最新數(shù)據(jù),新房和二手房銷售價格指數(shù)同比高點分別下降20.54%本輪調(diào)控前還有19.32%。這個量級,在史上最嚴監(jiān)管面前,顯然還是中等水平。
03
新建商品房和二手房
銷售價格指數(shù)
2015年同比變化
天津自2011年
新建商品房和二手房
2015年同期銷售價格指數(shù)
對比曲線
1、與2015年同期相比,天津市場對新建商品房銷售價格指數(shù)的控制與武漢一樣嚴格,同時也在密切關(guān)注2016年11月的數(shù)據(jù),堅持認為青山不會松懈。
2、與2015年同期相比,天津市場二手住宅銷售價格指數(shù)連續(xù)上漲趨勢在2017年4月達到拐點,轉(zhuǎn)身回落,1月止跌回升2018 年。
3、截至2018年2月,經(jīng)過調(diào)控政策的洗禮,新建商品住宅銷售價格指數(shù)較2015年12月的最高點溫和上漲14.12%。
4、截至2018年2月,經(jīng)過同樣的監(jiān)管政策洗禮,二手房銷售價格指數(shù)與2015年12月的最高點相比,漲幅不算太低,為18.25% . 這其實和我之前文章的觀點相呼應(yīng):對于那些2015年房價漲幅有限的城市來說,這個結(jié)果其實是對2015年深圳等一線城市暴漲業(yè)績的補漲過程。
04
不同區(qū)域
新建商品房和二手房
銷售價格指數(shù)
不同直徑的變化
天津自2011年
各地新建商品房和二手房
銷售價格指數(shù)鏈曲線
1、從環(huán)比銷售價格指數(shù)來看,在調(diào)控前,天津市場三區(qū)仍屬于“三國殺”時代,很難分清是不是投資導向或改進導向的市場。但在監(jiān)管深化后,由于限購帶來的房票資源稀缺,144平方米以上的新房面積越來越受到市場追捧,形成了關(guān)系90平方米以下的產(chǎn)品,實行“一業(yè)一業(yè)”。,但兩者價格波動頻繁。
2、二手房 的價格波動非常敏感。雖然已經(jīng)出現(xiàn)了觸底反彈的趨勢,但向上和向下的曲線走勢表明,消費者對該市場的信心正在逐步恢復,市場潛力不容小覷。
3、微觀層面,新房仍處于政府打壓狀態(tài)。2017 年底觸底的跡象在 2018 年遭到強烈反擊并被拒絕。在二手房領(lǐng)域,90平米及以下產(chǎn)品在2017年8月觸底后呈現(xiàn)持續(xù)上漲趨勢,且上漲勢頭迅猛,可見其潛在驅(qū)動力投資需求或剛性需求極強。2017年5月觸底后,90-144平方米區(qū)域的產(chǎn)品有較強的上漲勢頭,但進入2018年之后,有進入高原的跡象,需要繼續(xù)觀察。二手房面積144平方米以上的產(chǎn)品,在新房領(lǐng)域的表現(xiàn)越來越強,雖然早在2016年12月觸底,但此后一直處于震蕩上行通道,尚未形成清晰可定的產(chǎn)品。趨勢結(jié)果。
天津自2011年
各地新建商品房和二手房
銷售價格指數(shù)同比曲線
1、從天津市場新建商品房銷售價格同比指數(shù)變化曲線來看,2016年11月開始的單邊下跌,經(jīng)過近一年的調(diào)控,9月也出現(xiàn)明顯變化2017年結(jié)束跌宕起伏的行情進入調(diào)整期。從整體走勢來看,144平方米以上的產(chǎn)品已經(jīng)進入回暖期,而另一款產(chǎn)品進入2018年后出現(xiàn)翹尾現(xiàn)象,有望結(jié)束持續(xù)13個月的持續(xù)下滑。
2、從天津市場二手住宅銷售價格同比指數(shù)變化曲線來看,2016年10月(中區(qū)產(chǎn)品)、2016年11月(小區(qū)產(chǎn)品)、2017年1月單邊開盤下跌的行情,經(jīng)過這一輪調(diào)控,在2017年9月也出現(xiàn)了積極的變化,進入了調(diào)整期。從整體走勢來看,2017年仍處于下行趨勢中,無法判斷下跌行情何時結(jié)束。絕地反擊發(fā)生在今年前兩個月,確實有點讓人意外。只能說,在對未來充滿期待的背景下,市場潛力巨大,打響二手市場的第一槍,還是要看政府的指揮棒是否允許新房
3、新商品房前期增速最高的90平方米及以下產(chǎn)品,從2016年11月13日的高點快速回落0.6 ,并在2018年1月觸底,創(chuàng)紀錄10次0.1次,創(chuàng)下本輪調(diào)控以來的最低紀錄,有觸底跡象。截至2018年2月,創(chuàng)下100.9的記錄,與統(tǒng)計期間的最高記錄相比,下降了22.74%!
4、上期漲幅第二高的新建商品住宅面積90-144平方米,也從10月份的127.4的高點快速回落2016 年至 2017 年 9 月在同一周期。2018 年 1 月調(diào)控期間創(chuàng)下 98.9 的歷史新低后,調(diào)整至出現(xiàn)反彈跡象。2018 年 2 月錄得 100.1,減少 21.43 % 與 2016 年 10 月的高值相比。
5、前期漲幅最小的144平方米以上的產(chǎn)品,也在2016年11月122.9的高點后快速回落,開始調(diào)整節(jié)奏2017年9月,2017年11月出現(xiàn)。結(jié)果見底。截至 2018 年 2 月,記錄了 101.1 條記錄。這個數(shù)字比 2016 年 11 月的高點下降了 17.74%。
6、從二手住宅銷售價格同比指數(shù)變化曲線來看,前期漲幅最高的90平方米及以下的產(chǎn)品逐漸回落從2016年11月12日的高點7.4,到2017年9月的跌幅調(diào)整,直到2018年1月創(chuàng)下本輪以來的最低紀錄98.4調(diào)控出現(xiàn)反彈跡象。2018年2月,記錄了99.7個數(shù)據(jù),與統(tǒng)計期間的最高記錄,即2016年11月相比,減少了21.74%。
7、上期漲幅第二高的90-144平方米產(chǎn)品也從2016年10月12日的高點4.7,到2017年9月快速回落,出現(xiàn)了調(diào)整,也有觸底跡象,直至在2018年1月的調(diào)控期內(nèi)創(chuàng)下98.7的歷史新低。2018年2月錄得的101.0的數(shù)字代表減少了1<與 2016 年 10 月的高點相比,@9.01%。
8、前期漲幅最小的144平方米以上的產(chǎn)品,在2017年1月116.7的高點后迅速回落,9月出現(xiàn)調(diào)整節(jié)點2017年和2018年1月已經(jīng)觸底反彈,速度驚人。2018 年 2 月記錄的 99.7 個數(shù)字與 2017 年 1 月記錄的高點相比下降了 14.57%。
天津自2011年
各地新建商品房和二手房
銷售價格指數(shù)及2015年同比曲線
1、與2015年同期相比,在嚴控政策打壓后,天津市場新建商品房及二手房產(chǎn)品銷售價格指數(shù)未發(fā)生變化,仍呈現(xiàn)典型投資面向市場。性能:面積段越小,價格指數(shù)越高,反之亦然!
2、截至2018年2月,90平方米及以下新建商品住宅銷售價格指數(shù)較2015年上漲15.79%,呈下降趨勢持續(xù)擴張。同期,90-144平方米和144平方米以上的產(chǎn)品也分別錄得15.00%和12.62%的溫和增長。目前,中小面積產(chǎn)品與2015年相比差距繼續(xù)拉大天津生態(tài)城房價太貴了,而大面積產(chǎn)品與2015年產(chǎn)品差距有縮小的跡象。
3、從新房調(diào)控期間小片區(qū)產(chǎn)品價格較2015年同比上漲的曲線表現(xiàn)來看,天津開發(fā)商在預售價格審批方面做得不錯。市場追捧的小型產(chǎn)品價格上漲,而中型和大型產(chǎn)品價格下降,這是與政府目標均價的博弈結(jié)果。越過控制線,以換取監(jiān)管期間盡可能多的市場收益。還醉了!
4、二手房方面,截至2018年1月,90平方米及以下二手房銷售價格指數(shù)仍上漲16.25%至2015年同期,90-144平方米和144平方米以上的新建商品房也分別增長18.56%和17.15%。目前三款產(chǎn)品均處于2018年1月觸底反彈、2月反彈的趨勢。
05
遺憾的結(jié)局
1、天津,距離首都最近的直轄市,雖然在歷史上立下了汗馬功勞,但或許是回應(yīng)了“帝下難為人”的古話。長期以來,天津一直充當著北京的附庸角色,從而形成了“燈下黑”的尷尬局面,甚至留下了刻板、極左的深刻印記。但自2008年以來,天津人口凈流入呈現(xiàn)持續(xù)快速增長的態(tài)勢。在京津冀國家戰(zhàn)略發(fā)布的同時,天津終于擺脫了過去的陰霾,像一匹黑馬一樣一躍而出,讓很多人熱血沸騰,紛紛表達了對這座城市的認可。方法,
以往,這座城市相對低迷的地價和房價在2016年也呈現(xiàn)出火箭般的上漲趨勢,讓各行各業(yè)的人都沉浸其中??上I海新區(qū)2016年超過浦東新區(qū)GDP氣球近1500億元,總計10002億元。2017年被天津市政府自己捅破,注水達3384億元的殘酷事實讓裸泳者濱海和天津沒面子!2017年天津GDP增速僅為3.6%,位居全國第一!最后一個??!第一!??!此外,根據(jù)天津市2017年統(tǒng)計公報,2017年天津市常住人口減少5.25萬!
哇!天津的GDP正在被注水。莫非,一向囂張的人口數(shù)據(jù)也被注水了?
天津,你還有哪些未曝光的假數(shù)據(jù)?干脆一下子全部打開,放下包袱,重新開始,說不定還有救贖!最起碼,最了解所在城市實際發(fā)展的常住人口,用自己的行動表達了對天津未來的態(tài)度。這絕不是一個可有可無的信號!
2、天津的總結(jié)省略。誰知道有多少可靠的數(shù)據(jù)源?
可惜2016年被膨脹的高度帶走的開發(fā)者,比如靜海、團泊湖,甚至是年初不敢回避的濱海新區(qū),都在2016年登上了火箭。下半年,讓人難以置信。速度一起飆升,搶地戰(zhàn)一團糟!可惜的是,2017年9月的規(guī)定把夢想變成了噩夢。面粉比面包貴的現(xiàn)象隨處可見。意氣風發(fā)的地塊退市者都成了高位摘牌者(我開篇提到的那塊地位于濱海新區(qū)中新生態(tài)城核心區(qū),下半年底價退市2015年170萬畝,樓面均價為2317元。截至2016年12月,相鄰土地掛牌時,起拍價為每畝1036萬元,樓面面積均價為14127元。一年多時間,地價暴漲5.09倍,終于退市公司做出復合產(chǎn)品,政府批售。價格連成本都抵不過天津生態(tài)城房價太貴了,好項目被逼死?。?,在兩屆再次定調(diào)的當下,這怎么能好?
3、天津的GDP排名是剔除2016年的水分后計算出來的。在京津冀國家戰(zhàn)略的大背景下,即使天津發(fā)展不佳,也不會降到最后一位。想一想,你會害怕……
4、記得在這一輪調(diào)控政策發(fā)布的當天,天津是一夜之間趕往帝都后,全國第一個做出反應(yīng)的城市,其政策比許多相繼出臺的城市都要嚴格得多。出臺政策!希望天津不要重蹈覆轍,重新陷入“燈下黑暗”的尷尬境地,那不是大家想看到的結(jié)果!
下一部分將分別講西安和成都市場,最后,應(yīng)忠實粉絲的要求,全系列將以廣州市場調(diào)查結(jié)果的發(fā)布而告終!讀者朋友敬請期待!歡迎大家批評、指正、點贊、轉(zhuǎn)發(fā),當然也歡迎大家打賞,用行動支持原創(chuàng)!
以下內(nèi)容發(fā)送給業(yè)內(nèi)朋友:
7年
四個實戰(zhàn)版本后連續(xù)調(diào)整
行業(yè)第一
解決建筑領(lǐng)域的報批、施工痛點
策略方法論
建筑領(lǐng)域的實際應(yīng)用成果
《不靠公關(guān)靠專業(yè)——地產(chǎn)開發(fā)陽光運營合集》
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