2018年天津房?jī)r(jià)走勢(shì),2018年一線城市房?jī)r(jià)還會(huì)漲嗎？——論：2018年房?jī)r(jià)走勢(shì)

本月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露了7月份中國(guó)70個(gè)大中城市的樓市數(shù)據(jù)。其中，北京、深圳新建商品房?jī)r(jià)格比6月份分別下降0.1和0.2個(gè)百分點(diǎn)。上海房?jī)r(jià)與上月持平，廣州成為房?jī)r(jià)上漲的一線城市中唯一一個(gè)，房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.4個(gè)百分點(diǎn)。

有跡象表明，一線城市的房?jī)r(jià)至少在2017年不會(huì)繼續(xù)暴漲。

在筆者看來(lái)，不僅是今年，2018年北京、上海、廣州等一線城市的房?jī)r(jià)都不太可能保持上漲趨勢(shì)。

探究一線城市房?jī)r(jià)今明兩年不能繼續(xù)上漲的原因，首先要了解過(guò)去一線城市房?jī)r(jià)為什么能繼續(xù)上漲。

在中國(guó)，房?jī)r(jià)上漲有兩個(gè)原因：一是土地供應(yīng)不足，二是大城市優(yōu)勢(shì)資源對(duì)流動(dòng)人口的虹吸效應(yīng)。

從土地供應(yīng)來(lái)看，過(guò)去幾年，一線城市土地供應(yīng)持續(xù)下降，導(dǎo)致房屋庫(kù)存一直無(wú)法滿足市場(chǎng)采購(gòu)需求。在這種供求關(guān)系倒掛的情況下，房?jī)r(jià)暴漲是很自然的事情。

同時(shí)，不可否認(rèn)，北京、上海、廣州等一線城市是經(jīng)濟(jì)最具活力和最發(fā)達(dá)的地區(qū)，對(duì)追尋夢(mèng)想和機(jī)遇的年輕人有著無(wú)限的吸引力。同時(shí)，全國(guó)最優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療和教育資源也成為流浪者想要在一線城市買房落戶的最重要原因。在這些因素的作用下，一線城市的人口流入持續(xù)上升，也引爆了房地產(chǎn)市場(chǎng)的住房剛性需求。

可以看出，過(guò)去幾年，由于土地供應(yīng)不足，人口大量流入，成為支撐一線城市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的內(nèi)生動(dòng)力。再加上這幾年政府對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控，往往讓人頭疼，不可能長(zhǎng)期從根本上遏制房?jī)r(jià)上漲。不過(guò)，好消息是，這種情況在 2017 年悄然發(fā)生了變化。

今年以來(lái)，政府對(duì)一線城市房地產(chǎn)的調(diào)控可以說(shuō)達(dá)到了前所未有的高度。而所有的調(diào)控措施都指向了房地產(chǎn)市場(chǎng)的根本問(wèn)題。

首先，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需倒置的問(wèn)題，今年一線城市加大了土地供應(yīng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年1-7月，北京市共有住宅用地供應(yīng)項(xiàng)目47個(gè)，規(guī)劃建筑面積594.67萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)170% 2016年7月，深圳市規(guī)劃和土地委員會(huì)印發(fā)的《2017年深圳市建設(shè)和土地利用實(shí)施方案》顯示，今年深圳計(jì)劃供應(yīng)建設(shè)用地1350公頃。其中，住宅用地占比從2016年的9.3%大幅提升至16.1%?？梢钥闯觯?017年，一線城市的土地供應(yīng)量大幅增加，已成為不爭(zhēng)的事實(shí)。不僅如此，我們可以大膽預(yù)測(cè)2018年天津房?jī)r(jià)走勢(shì)，這種土地供應(yīng)上升的趨勢(shì)至少會(huì)在未來(lái)兩到三年內(nèi)保持下去。這是因?yàn)?，?dāng)前一線大城市土地供應(yīng)量的增加，不再只是局部意圖，更多的是中央調(diào)控的決心?！蛾P(guān)于土地供應(yīng)管理規(guī)范的通知》明確要求對(duì)土地供應(yīng)實(shí)行分類監(jiān)管。其中，商品房庫(kù)存消化期在12個(gè)月以內(nèi)的，要增加土地供應(yīng)，對(duì)于商品房庫(kù)存消化期不足6個(gè)月的，不僅要大幅度增加土地供應(yīng)，但土地供應(yīng)的步伐也應(yīng)加快。明眼人一看就知道，這明顯是針對(duì)北京、上海、廣州、深圳等一線城市。有分析認(rèn)為，這是多年來(lái)中央政府首次明確對(duì)地方土地供應(yīng)施壓。這體現(xiàn)了中央對(duì)一線城市房?jī)r(jià)上漲根源的準(zhǔn)確把握，長(zhǎng)期來(lái)看勢(shì)必會(huì)對(duì)一線城市產(chǎn)生影響。城市土地供應(yīng)趨勢(shì)。有分析認(rèn)為，這是多年來(lái)中央政府首次明確對(duì)地方土地供應(yīng)施壓。這體現(xiàn)了中央對(duì)一線城市房?jī)r(jià)上漲根源的準(zhǔn)確把握，長(zhǎng)期來(lái)看勢(shì)必會(huì)對(duì)一線城市產(chǎn)生影響。城市土地供應(yīng)趨勢(shì)。有分析認(rèn)為，這是多年來(lái)中央政府首次明確對(duì)地方土地供應(yīng)施壓。這體現(xiàn)了中央對(duì)一線城市房?jī)r(jià)上漲根源的準(zhǔn)確把握，長(zhǎng)期來(lái)看勢(shì)必會(huì)對(duì)一線城市產(chǎn)生影響。城市土地供應(yīng)趨勢(shì)。

其次，本輪房地產(chǎn)調(diào)控的結(jié)合，不僅落在了土地供應(yīng)環(huán)節(jié)，也沖擊了大城市當(dāng)前的人口結(jié)構(gòu)。今年5月17日2018年天津房?jī)r(jià)走勢(shì)，北京市委審議通過(guò)了《北京市城市總體規(guī)劃（2016-2030年）》，明確要求將優(yōu)質(zhì)公共資源轉(zhuǎn)移到河北周邊地區(qū)，特別是今年新設(shè)立的雄安新區(qū)，將通過(guò)輻射緩解當(dāng)前城市人口壓力，力爭(zhēng)到2020年將北京常住人口控制在2300萬(wàn)以內(nèi)。而這種輻射城市優(yōu)質(zhì)公共資源緩解壓力的做法上海、廣州、深圳等一線城市也存在外來(lái)人口流入的情況。

不僅如此，目前一線城市也在變相提高生活成本，限制流動(dòng)人口流入。比如近兩年北京對(duì)地下室的清理，雖然也有安全方面的考慮，但也無(wú)形中推高了北票一家的生活成本。在上海，從今年4月開始，土地出讓合同必須明確辦公用地不得建設(shè)公寓式辦公室，商業(yè)用地不得擅自建設(shè)公寓式酒店。而這種對(duì)商品房的調(diào)控不僅在上海，在北京、深圳等一線城市也有。今年也出臺(tái)了類似的政策。在如此嚴(yán)厲的調(diào)控政策下，誰(shuí)最先被打壓？是那些剛需服務(wù)式公寓等商品房的人群，受限于一線城市購(gòu)買商品房的條件。有分析認(rèn)為，此次商品房新政席卷一線城市的政策信息，是進(jìn)一步控制外來(lái)中低端人口數(shù)量。

與大城市嚴(yán)格控制人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)，二三線城市的人才競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入白熱化狀態(tài)。各種人才優(yōu)惠政策，以及二三線城市比一線城市更低的生活成本，進(jìn)一步吸引了原本居住在北京、上海、廣州等一線城市的漂泊者。深圳，并轉(zhuǎn)移到二三線城市。

在上述各項(xiàng)政策的綜合作用下，目前一線城市的人口流入呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。2016年，上海和北京的常住人口僅分別增加了4.7萬(wàn)和2.。40,000人，是過(guò)去十年來(lái)最小的增幅。在嚴(yán)格控制流動(dòng)人口增長(zhǎng)的形勢(shì)下，一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的住房剛性需求必然會(huì)進(jìn)一步下降，這將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫起到非常重要的作用。

此外，本輪房地產(chǎn)調(diào)控不再僅僅針對(duì)房?jī)r(jià)本身，而是更側(cè)重于通過(guò)出租房屋用地供應(yīng)和出租與出租均等權(quán)改革來(lái)推動(dòng)公共住房供給體系的重構(gòu)。銷售。在北京，今年8月啟動(dòng)了“共享產(chǎn)權(quán)住房計(jì)劃”，而今年7月，上海開始實(shí)施“只租不賣”的新經(jīng)營(yíng)模式。據(jù)上海媒體報(bào)道，今年7月4日晚，上海市規(guī)劃和國(guó)土資源局掛牌浦東新區(qū)和嘉定區(qū)兩塊地塊，要求開發(fā)商征地建房，只能用于出租，不能作為房產(chǎn)。出售商品房。有分析認(rèn)為，無(wú)論是北京的共享產(chǎn)權(quán)住房計(jì)劃，還是上海的“只租不賣”政策，其實(shí)都是為了擴(kuò)大住房租賃市場(chǎng)供給，滿足不同層次人群的住房需求，進(jìn)一步收縮房地產(chǎn)市場(chǎng)。 . 需要。

總之，隨著土地供應(yīng)量的不斷增加，公共住房供應(yīng)體系的重構(gòu)，以及一線城市人口流入趨勢(shì)的持續(xù)放緩，一線城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)到了拐點(diǎn)。 . 至少在可預(yù)見的兩到三年內(nèi)，再往上爬是不可能的。

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