2023上半年中國房地產(chǎn)總結(jié)與展望

　　2023年上半年，整體樓市在2-3月點(diǎn)狀復(fù)蘇后，4-6月再度回落。一方面新房供應(yīng)節(jié)制，絕對(duì)量規(guī)模僅能持平去年同期;另一方面，伴隨著剛需剛改需求階段性釋放完畢，改善接棒，對(duì)成交支撐作用略顯不足，即便前期熱點(diǎn)恒熱的北京、上海、杭州、成都、合肥等也在近期出現(xiàn)的需求疲軟跡象，部分項(xiàng)目來訪、認(rèn)購出現(xiàn)了下滑;而二手房市場韌性更強(qiáng)，整體成交表現(xiàn)優(yōu)于新房，根本原因在二手市場全面承接剛需，業(yè)主調(diào)低預(yù)期，以降價(jià)撬動(dòng)成交量。

　　預(yù)判三季度，我們認(rèn)為，筑底行情還將延續(xù)，“以銷定產(chǎn)”模式之下，核心一二線新房供給尚有放量空間;而成交大概率延續(xù)低位波動(dòng)，環(huán)比小幅回落;而累計(jì)同比增幅或?qū)⒊掷m(xù)收窄，很有可能在年末之前轉(zhuǎn)負(fù)。各城市分化行情預(yù)期延續(xù)，熱點(diǎn)城市和熱點(diǎn)項(xiàng)目個(gè)數(shù)減少，北京、上海、杭州、成都等伴隨著改善項(xiàng)目集中入市，客戶難免分流。市場基本面尚佳的廣州、南京、蘇州、武漢等，若改善盤能加強(qiáng)供應(yīng)，剛需盤能維持低價(jià)策略，成交仍有小幅放量空間。內(nèi)陸弱二三城市諸如鄭州、天津、昆明、南寧等，剛需購買力嚴(yán)重受限，三季度還將延續(xù)筑底行情。

　　2023年上半年，新房供應(yīng)略顯不足，據(jù)CRIC監(jiān)測，前5月120個(gè)重點(diǎn)城市新增供應(yīng)10621萬平方米，同比下降5%，較2021年同期“腰斬”。預(yù)估6月，預(yù)期新增供應(yīng)2508萬平方米，環(huán)比上漲32%，同比下降23%，二季度供應(yīng)規(guī)模還是略高于一季度，不過上半年累計(jì)同比下降9%，不及去年同期。

　　不同能級(jí)城市呈現(xiàn)出顯著的分化行情，“以銷定產(chǎn)”模式之下，一線房企推盤積極性明顯好于二三線城市，二季度供應(yīng)較一季度環(huán)比上漲32%，顯著高于30城平均，僅北京供應(yīng)略顯疲軟，同環(huán)比齊跌，且上半年累計(jì)同比下降29%，供給約束顯著。二線城市二季度供應(yīng)環(huán)比上升22%，同比下降13%，多數(shù)城市環(huán)比持增，而長沙、鄭州等漲幅甚至翻番，僅少數(shù)成交行情相對(duì)慘淡城市諸如天津、南寧、福州、常州等房企推盤積極性不高，二季度供給呈現(xiàn)同環(huán)比齊降態(tài)勢。

　　2023年上半年，整體新房成交仍呈現(xiàn)出弱復(fù)蘇行情：據(jù)CRIC監(jiān)測，前5月120個(gè)重點(diǎn)城市成交15873萬平方米，同比仍增23%，好于去年同期。預(yù)估6月成交，并未出現(xiàn)年中放量的“翹尾”行情，反而一降再降，預(yù)期單月成交面積為2935萬平方米，環(huán)比下降1%，同比下降20%。上半年累計(jì)同比上漲13%，增幅較上月收窄10個(gè)百分點(diǎn)。

　　從變化趨勢來看，一季度受益于疫情管控全面解綁、剛需剛改集中釋放等因素，新房成交迎來一輪放量，二季度增長動(dòng)能轉(zhuǎn)弱：4-5月連續(xù)2月重點(diǎn)120城成交出現(xiàn)環(huán)比下滑，降幅分別達(dá)27%和4%，5月單月成交面積為2977萬平，已不及今年2月行情啟動(dòng)初期水平。

　　分能級(jí)來看，一線韌性較強(qiáng)，二季度成交同環(huán)比齊增，主要得益于優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目加速入市，疊加改善需求相對(duì)充沛，對(duì)成交支撐作用增強(qiáng)。重點(diǎn)二三線則呈現(xiàn)由增轉(zhuǎn)降，二季度成交環(huán)比下降6%，武漢、天津、南京、鄭州、佛山等城市在一季度小波段行情之后，伴隨著剛需剛改釋放殆盡，成交動(dòng)能開始轉(zhuǎn)弱;而少數(shù)城市尚能保持增長，一類為熱點(diǎn)恒熱的成都、合肥;另一類為行情相對(duì)獨(dú)立的西安、青島;還有近期因改善盤集中供應(yīng)帶動(dòng)高端市場火熱的廈門等。

　　2023年上半年，17個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測城市二手房累計(jì)成交4525萬平方米，同比增長55%，較去年下半年增長30%。由于一季度“小陽春”行情的拉動(dòng)，上半年二手房累計(jì)成交規(guī)模維持在較高水平，并創(chuàng)2020年以來半年度的新高。

　　分城市來看，青島、蘇州、東莞等上半年成交累計(jì)同比增幅居前，以東莞為例，去年末松綁限售激活二手房流通性，疊加去年受政策壓制成交基數(shù)較低，累計(jì)同比實(shí)現(xiàn)倍增。而北京、杭州、廈門等城市，雖然春節(jié)后也經(jīng)歷了一波小陽春行情，但二季度后成交迅速走低，拖累上半年累計(jì)同比漲幅收窄至30%以內(nèi)，特別是杭州，6月成交環(huán)比降26%領(lǐng)跌，同比更是近乎腰斬。

　　2023年上半年，房價(jià)整體有所修復(fù)，和去年12月末相比，70城房價(jià)同比降幅明顯收窄，房價(jià)同比上漲城市也有所增多，一二線整體房價(jià)同比持正。不過4、5月房價(jià)修復(fù)趨緩，70城環(huán)比上漲城市數(shù)量有所減少，三四線環(huán)比更是轉(zhuǎn)跌，CRIC數(shù)據(jù)亦顯示5月百城成交均價(jià)環(huán)比轉(zhuǎn)跌。

　　從CRIC監(jiān)測的2023年前5月百城新建商品住宅成交統(tǒng)計(jì)均價(jià)看，全國整體房價(jià)環(huán)比下降2%、同比增長5%。其中一線房價(jià)基本持穩(wěn)，環(huán)比持平、同比微增1%。二線房價(jià)整體穩(wěn)中有升，同、環(huán)比分別增長5%、2%，三四線房價(jià)仍存下行壓力，環(huán)比下跌1%。

　　前5月房價(jià)TOP10入圍名單與去年同期相比，只有1個(gè)城市變化，即蘇州取代紹興成為房價(jià)第10名，TOP10內(nèi)部位次發(fā)生一定改變，比如上海超越深圳成為房價(jià)冠軍，廣州、廈門位次互調(diào)。從TOP10入圍城市房價(jià)同比漲跌幅來看，上海、北京、杭州等交均價(jià)持穩(wěn)，同比漲跌幅在10%以內(nèi)。而深圳、東莞、廈門、蘇州房價(jià)漲跌更為顯著。以東莞為例，2022年成交萎靡疊加備案限價(jià)導(dǎo)致低基數(shù)，加上2023年上半年樓市階段性回暖，前5月成交均價(jià)同比上漲19%。

　　房價(jià)漲幅TOP10城市多為核心一二線城市以及東莞等強(qiáng)三線城市，前6名同比增幅都在10%以上，不過究其原因，房價(jià)上漲主因還是結(jié)構(gòu)性因素，例如廈門，去年1-5月島內(nèi)項(xiàng)目成交占比只有12%，而今年前5月島內(nèi)改善項(xiàng)目集中入市，成交占比激增至30%，拉動(dòng)整體成交均價(jià)。

 

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