天津的購房政策，即將放松？

　　3月1日，鄭州的購房政策，全面放松。

　　涉及破限購、降低二套首付、降利率、取消認(rèn)房認(rèn)貸、給購房補(bǔ)貼……

　　甚至，全國已收緊近3年的棚改貨幣化安置，都被鄭州重啟了。

　　“讓我一次，松個(gè)夠!”

　　能看出，鄭州真“憋急了”。

　　一下子祭出19條，系統(tǒng)性松綁樓市。

　　鄭州這次大松綁，堪稱“里程碑”。

　　雖說菏澤、贛州等已陸續(xù)放松，但基本是三四線城市。

　　市場容量小、庫存量大，救一救也無妨。

　　但鄭州，是名副其實(shí)的二線省會(huì)城市，甚至被稱為新一線城市。

　　大張旗鼓把“調(diào)控放松”寫進(jìn)紅頭文件，大大方方救市。

　　最關(guān)鍵的，沒被叫停。

　　這是一個(gè)巨大的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，代表樓市正式進(jìn)入寬松期。

　　接下來，更多的城市，可以抄作業(yè)了。

　　那些進(jìn)了ICU的，不用再挺著了，直接打氧。

　　有模學(xué)模，有樣學(xué)樣。 都在說“鄭州放了，天津還會(huì)遠(yuǎn)嗎?”

　　天津、鄭州、濟(jì)南、青島，這哥兒幾個(gè)，算得上北方的難兄難弟，考試成績相互比著倒數(shù)。

　　現(xiàn)在鄭州槍聲打響，天津跟不跟?最近，大家應(yīng)該聽到一些風(fēng)聲。

　　如果再看一張底牌，就能推測出——天津的放松政策，已在路上。

　　這張關(guān)鍵底牌是：2022年土地出讓目標(biāo)。 《天津市2021年預(yù)算執(zhí)行情況和2022年預(yù)算草案》中披露：

　　今年，天津國有土地使用權(quán)出讓收入預(yù)算為1564.8億。

　　2021年，土地出讓收入為1086.9億。

　　今年要比去年增漲44%。心氣兒還是挺高的。

　　不過，天津這兩年，土地出讓金都低于預(yù)期。

　　所以，今年，怎么辦?

　　每年1000億的土地出讓金，是“必備條件”，保循環(huán)。

　　2020年有缺口，2021年剛剛完成。

　　但2021年底，埋下了隱患，第三批土地出讓不理想。

　　涉險(xiǎn)房企不拿地，穩(wěn)健房企縮表，國央企有收并購任務(wù)…… 這種情況下，要想完成1565億的任務(wù)，很難。

　　第一條路：降地價(jià)。

　　參照2019年，這個(gè)辦法有完成任務(wù)的可能。

　　但問題是，現(xiàn)在人心不定，樓市低迷的預(yù)期并未扭轉(zhuǎn)。

　　即便降地價(jià)，房子也不一定好賣，沒準(zhǔn)兒還形成“負(fù)向效應(yīng)”。

　　所以，降地價(jià)，不是最佳選項(xiàng)。 或者，加大市區(qū)高價(jià)地供應(yīng)行嗎?

　　《天津市2021年預(yù)算執(zhí)行情況和2022年預(yù)算草案》中披露：

　　市級(jí)土地收入(環(huán)內(nèi)+海教園)預(yù)算為596.6億，比2021年增加81.6億。問題是，地主家也沒有余糧了。

　　比如新梅江36號(hào)地(捆綁52號(hào)地三甲醫(yī)院)，有開發(fā)商測算，至少投入45億才行。

　　這種“天文數(shù)字”，估計(jì)會(huì)勸退很多人。

　　況且，今年總?cè)蝿?wù)1565億，市級(jí)出讓預(yù)算只占38%。

　　加大高價(jià)地供應(yīng)，還不足以翻盤。 ? 第二條路：出政策。

　　地價(jià)不降的前提下，想讓開發(fā)商拿地，還有一個(gè)辦法：

　　房價(jià)漲，至少有10%的漲幅。

　　讓房企看到利潤，看到預(yù)期，才會(huì)出手拿地。 這就必須出政策了。

　　而且，放松遠(yuǎn)不夠，還得刺激，比如降首付、認(rèn)房不認(rèn)貸…… 其實(shí)，在2020年3月2日，天津出過政策。

　　因?yàn)楫?dāng)年土地出讓計(jì)劃高達(dá)1783億元，想完成，得“打腎上腺素”。

　　所以出臺(tái)了《天津市支持重點(diǎn)平臺(tái)服務(wù)京津冀協(xié)同發(fā)展的政策措施》。

　　針對(duì)“兩個(gè)中關(guān)村”的產(chǎn)業(yè)人員，給予購房、落戶政策支持。

　　但僅是局部放松，沒形成實(shí)質(zhì)效果。

　　2021年，天津也有放松傾向，各種版本的細(xì)則“滿天飛”。

　　但全國政策調(diào)控趨嚴(yán)，沒有松的機(jī)會(huì)。

　　現(xiàn)在到了2022年，“放松大潮”來了，松綁屬于“合規(guī)操作”。

　　話說回來，如果想讓樓市熱起來，不出政策也可以。

　　天津每年新房需求量穩(wěn)定，大約1300萬平米。

　　只要供應(yīng)量降下來，供小于需，房價(jià)自然扛住，甚至上漲。

　　可唯獨(dú)“每年1000億的土地出讓金”，等不了。由此，天津政策放松，勢在必行。

　　據(jù)了解，已擬定了一個(gè)版本，涉及購房套數(shù)認(rèn)定、首付比例、落戶……

　　當(dāng)然，一切大前提都離不開“房住不炒，滿足合理住房需求”

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