東莞市濱海新區(qū)房子會(huì)升值嗎,東莞現(xiàn)在適合買房嗎？

東莞真正臨深的只有4個(gè)鎮(zhèn)，鳳崗、塘廈、黃江、長(zhǎng)安，還有松山湖片區(qū)，是深圳客最為關(guān)注的5個(gè)地方。

如果想買臨深，距離深圳越近，距離地鐵口越近才是王道，所以越靠近深圳，房?jī)r(jià)也越貴，甚至比配套更好的鎮(zhèn)中心還貴，哪怕是街道破舊，沒(méi)有任何像樣的配套，房?jī)r(jià)也能賣到兩三萬(wàn)，因?yàn)樗麄冊(cè)谝獾氖且宰疃痰木嚯x，最快的時(shí)間到達(dá)深圳上班地點(diǎn)，所以只要能享受到深圳配套就行。

在這五個(gè)臨深鎮(zhèn)中，鳳崗因?yàn)槿媲度氲缴钲诘母沟兀瑬|臨龍崗中心城和橫崗，南面是平湖，西臨觀瀾，是名副其實(shí)的黃金三角地區(qū)，這也是東莞房?jī)r(jià)最高的片區(qū)之一了。

我們看了品質(zhì)很一般的新盤嘉輝豪庭·森鎮(zhèn)三期，93-96平方，均價(jià)都已經(jīng)到了2.9萬(wàn)/平米，比周邊老舊的二手房?jī)r(jià)格高。

而品質(zhì)好的中海云麓公館價(jià)格已經(jīng)賣到了3.5萬(wàn)/平米，因?yàn)?017年拿地的樓面價(jià)就要26646元/㎡。開(kāi)發(fā)商接待我們也不熱情，反正也只剩下尾盤了，不愁賣。

因?yàn)橹苓吶f(wàn)科、碧桂園等品牌房企拿地價(jià)格已經(jīng)到了近1.7萬(wàn)/平米，面粉貴了，即便現(xiàn)在市場(chǎng)偏冷淡不太好賣，新樓盤堅(jiān)持定價(jià)2.9萬(wàn)也不降價(jià)。

因?yàn)橹苓吙偣惨矝](méi)幾個(gè)新樓盤可賣的，所以東莞調(diào)控以來(lái)新盤死扛著就是不降價(jià)，主要還是東莞的供給量也不多，這跟深圳是一個(gè)毛病，東莞地方小。

售樓員告訴我們，他們樓盤90%都是深圳客戶，大部分在這買房的，基本都在深圳工作，上班開(kāi)車也不需要一小時(shí)，接下來(lái)地鐵也會(huì)開(kāi)通，所以對(duì)于深圳客來(lái)說(shuō)還是有吸引力。

沿路看來(lái)，這里到處都是“粵B”的深圳車牌，深圳對(duì)東莞的購(gòu)房需求溢出，是實(shí)打?qū)嵉摹?/p>

限購(gòu)問(wèn)題，本科以上學(xué)歷只需買半年社保即可。

鳳崗西面是塘廈鎮(zhèn)，跟深圳的龍華區(qū)和光明新區(qū)直接接壤。

塘廈有個(gè)交通優(yōu)勢(shì)是，贛深高鐵的其中一個(gè)站點(diǎn)設(shè)在了塘廈，而且“塘廈站”現(xiàn)在升級(jí)為“東莞南站 ”，站點(diǎn)的規(guī)模也隨之改變了。

另外鏈接廣州地鐵五號(hào)線和深圳地鐵6號(hào)線的東莞地鐵1號(hào)線，也會(huì)在此經(jīng)過(guò)，未來(lái)的塘廈站將成為片區(qū)的交通核心樞紐。

塘廈的新房目前在2.2-2.6萬(wàn)元/㎡，價(jià)格比鳳崗要低，但比相鄰的深圳觀瀾房?jī)r(jià)便宜一半。

我們看了位于塘廈核心區(qū)的星河時(shí)代，價(jià)格是2.3萬(wàn)帶精裝，買家中大概70%都是深圳客，在龍華觀瀾或者福田上班的居多。

塘廈西面是黃江鎮(zhèn)，位置不如塘廈，但房?jī)r(jià)也絲毫不低，看了融創(chuàng)公園首府，已到2.7萬(wàn)/平米，而且購(gòu)房者基本上全是深圳客，因?yàn)闁|莞本地人消費(fèi)不起高價(jià)盤，他們會(huì)去買旁邊中泰的剛需盤，1.6萬(wàn)/平米。

我沒(méi)想到挨著的兩個(gè)樓盤，價(jià)差居然有這么大，而且融創(chuàng)這個(gè)盤還快賣完了，只剩下幾十套尾盤了，可見(jiàn)深圳客的消費(fèi)能力，并且也認(rèn)可這樣的價(jià)格。

黃江再往西就是松山湖片區(qū)了，因?yàn)槿A為的進(jìn)駐，也帶來(lái)了上下游企業(yè)，松山湖這幾年發(fā)展迅猛，2018年GDP飆升了83%。

政府也費(fèi)了心，整個(gè)片區(qū)的環(huán)境建設(shè)在東莞算是首屈一指的，也只有到了松山湖，才回歸到了城市正常狀態(tài)。

因?yàn)槲覀儚镍P崗一路過(guò)來(lái)，東莞的城市面貌真是破敗不堪，不忍直視，到處都是破舊廠房，坑坑洼洼的馬路，凌亂的電線桿，路窄車多，有的路口連個(gè)紅綠燈都沒(méi)有，塞車塞到吐血，與東莞的城市地位嚴(yán)重不匹配。

給大家看看下面這幾組圖片，可以感受下東莞鎮(zhèn)上的市容市貌，真的比我們老家鎮(zhèn)上還差，也是我去過(guò)中國(guó)這么多地方，見(jiàn)過(guò)最差的一個(gè)城市風(fēng)貌了，如果不告訴你這是東莞，完全想不到這是一個(gè)珠三角經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市吧。

凌亂的電線桿

路窄車多，市容市貌極差

危險(xiǎn)的路邊

坑坑洼洼的馬路

紅綠燈都沒(méi)有的路口

而且這些鎮(zhèn)上除了鎮(zhèn)中心，臨深片區(qū)什么公共配套都沒(méi)有，更不要指望好的學(xué)校，醫(yī)院，連商場(chǎng)也全靠開(kāi)發(fā)商引入，反正東莞是沒(méi)有投入什么錢搭建的，因?yàn)椴煌跺X，深圳人自然也會(huì)乖乖過(guò)來(lái)買房，何必浪費(fèi)財(cái)政呢。

當(dāng)然，這并沒(méi)有影響到臨深片區(qū)房?jī)r(jià)漲到兩三萬(wàn)。

不過(guò)松山湖不同，這里為東莞創(chuàng)造了大量的GDP和財(cái)政收入，2018年的GDP排名從前年的第六立刻躥升到了第三，僅以微弱差距排在長(zhǎng)安虎門之后，而且增速驚人，今年躋身第一沒(méi)有懸念。

而財(cái)政收入更是貢獻(xiàn)頗豐東莞市濱海新區(qū)房子會(huì)升值嗎，東莞2018年的稅收才548億，但松山湖就貢獻(xiàn)了170億。

所以經(jīng)濟(jì)地位決定上層建筑，政府格外優(yōu)待松山湖，各種公共資源配套都是最好的，想要什么給什么。

當(dāng)然松山湖的房?jī)r(jià)也隨之體現(xiàn)出來(lái)了，我們看了萬(wàn)科的天空之城，已到了3.1萬(wàn)/平米，華為員工買的特別多。

晚上七八點(diǎn)我們?cè)谒缮胶赃叺纳虉?chǎng)吃飯轉(zhuǎn)了轉(zhuǎn)，人氣還不是很旺，飯店生意也一般，應(yīng)該說(shuō)這里還在培育期吧，未來(lái)肯定是東莞經(jīng)濟(jì)最強(qiáng)的片區(qū)。

最后就是長(zhǎng)安鎮(zhèn)，緊鄰寶安區(qū)，長(zhǎng)安新房?jī)r(jià)格已經(jīng)到了3-3.3萬(wàn)/平米，跟鳳崗一樣，也是臨深中房?jī)r(jià)最高的片區(qū)之一，長(zhǎng)安的購(gòu)房者中，雖然深圳客很多，但沒(méi)有其他臨深鎮(zhèn)那么多，因?yàn)殚L(zhǎng)安本身是經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)，排名東莞第二，本地很多工廠老板就有購(gòu)買力，所以沒(méi)有那么依賴于深圳。

長(zhǎng)安的城市面貌也是除主城區(qū)跟松山湖片區(qū)外城市面貌最好的，比上文提到的其他臨深片區(qū)要好很多。

東莞臨深片區(qū)到底值不值得買，有沒(méi)有二手房市場(chǎng)，入住率如何，我們都實(shí)地做了考察，最有代表性的是鳳崗的大運(yùn)城邦片區(qū)。

大運(yùn)城邦共有8期東莞市濱海新區(qū)房子會(huì)升值嗎，旁邊還有好幾個(gè)樓盤，居住片區(qū)已經(jīng)形成規(guī)模，購(gòu)物娛樂(lè)醫(yī)療教育配套都比較成熟，加上離龍崗中心城十分近，基本就隔著一條馬路。

大運(yùn)城邦2008年拿的地，八期已經(jīng)全部開(kāi)完，一期最早只賣6800元/平，現(xiàn)在二手房大約在2.6萬(wàn)-2.9萬(wàn)/平米左右，十年升值四五倍吧。

大運(yùn)城邦

從上圖陽(yáng)臺(tái)上晾曬的衣服和空調(diào)也能看出來(lái)小區(qū)入住率很高，他們基本上都是在深圳工作住在這里。

益田假日天地商場(chǎng)里大品牌還挺多，最有代表性的是星巴克，誰(shuí)都知道星巴克的選址是必須找有人氣的地方。

所以從這里就可以折射出人流量肯定是很高的，小區(qū)停的車基本上都是深圳車牌。

當(dāng)然也有外地人，當(dāng)天中午我們吃飯時(shí)就遇到一對(duì)黑龍江夫婦，因?yàn)楹⒆釉谏穷^上大學(xué)，希望他將來(lái)能來(lái)深圳工作，但買不起深圳，想在大運(yùn)城邦先買一套，將來(lái)可以當(dāng)作養(yǎng)老或者是給孩子一個(gè)保障。

據(jù)中介說(shuō)，大運(yùn)城邦一期和二期的入住率可以達(dá)到70%以上，后面幾期入住率逐漸減少，主要也是因?yàn)橥顿Y客還很多。

一般來(lái)說(shuō)，剛需比投資客反應(yīng)都遲鈍，這種衛(wèi)星城的房子，早期配套不完善，大都是投資客購(gòu)買，到后來(lái)配套慢慢成熟，投資客賺了就脫手，剛需發(fā)現(xiàn)生活也越來(lái)越方便，房?jī)r(jià)越來(lái)越高，便開(kāi)始接盤，所以剛需比例會(huì)逐漸上升，投資客比例會(huì)逐漸減少。

但因?yàn)檫@兩年調(diào)控，實(shí)際上2016年入場(chǎng)的投資客并沒(méi)有賺到錢，因?yàn)闁|莞暴漲發(fā)生在2015年，大運(yùn)城邦直接從一萬(wàn)多漲到2.5萬(wàn)。

樂(lè)有家的中介人員透露，2015行情好的時(shí)候他們?cè)谶@邊一共三家中介店，一個(gè)月就成交了十幾二十套，后來(lái)調(diào)控行情確實(shí)下滑明顯，但價(jià)格很穩(wěn)。

盡管今年稅費(fèi)比去年低了，二手房也不限購(gòu)，但10月份以來(lái)也沒(méi)有什么交易量，反倒是很多客戶賣了東莞的房子去惠州買。

“因?yàn)楹芏嗤顿Y客之前吃過(guò)東莞的紅利，現(xiàn)在東莞臨深位置到了3萬(wàn)，而惠州臨深還只有1萬(wàn)出頭，所以他們覺(jué)得惠州的套利空間可能更大，又跑去惠州投資?！?/p>

如果是在東莞，最值得買哪里？

東莞的購(gòu)房群體分割的很明顯，東莞本地人對(duì)臨深不感興趣，在城里的可能更關(guān)心的是城中心。

但東莞又是典型的鎮(zhèn)區(qū)經(jīng)濟(jì)，所以在鎮(zhèn)上的他們更青睞各個(gè)鎮(zhèn)中心，鎮(zhèn)與鎮(zhèn)之間流動(dòng)很少，除非是本鎮(zhèn)房?jī)r(jià)高了買不起，只能外溢到隔壁便宜的鎮(zhèn)去，比如松山湖房?jī)r(jià)高了，買不起的就會(huì)考慮去東坑鎮(zhèn)，南城買不起的就去萬(wàn)江或者道滘鎮(zhèn)，東城就去寮步，都不會(huì)去很遠(yuǎn)的地方。

比如我們?cè)谠邙P崗看的萬(wàn)科四季花城，價(jià)格在2.7-3.1萬(wàn)/平米。因?yàn)殡x鳳崗中心比較近，鳳崗體育館，商業(yè)街，菜市場(chǎng)，政府機(jī)關(guān)，鳳崗中心小學(xué)，公園等市政配套比較齊全，本地人就愛(ài)買這個(gè)盤，但深圳客可能就嫌遠(yuǎn)了。

第一，對(duì)于深圳客自住，買臨深地區(qū)，都是考慮通勤時(shí)間，我覺(jué)得很簡(jiǎn)單，如果你在龍華，就優(yōu)先買塘廈，在龍崗就選鳳崗，在光明就選黃江、大朗，在寶安就選長(zhǎng)安。

這些地方不要在乎配套好不好，只是作為一個(gè)臨深的睡城而已。

第二、如果是投資，可以優(yōu)先考慮長(zhǎng)安、松山湖、鳳崗，這幾個(gè)地方新房比較成片，城市面貌較好，配套也最為成熟，二手房流動(dòng)性也是最好的，再加上產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較強(qiáng)，發(fā)展前景好。而其他幾個(gè)鎮(zhèn)區(qū)，基本條件沒(méi)這么好，固然接盤者也沒(méi)那么多。

而長(zhǎng)安和鳳崗比，又略勝一籌，不僅產(chǎn)業(yè)實(shí)力更強(qiáng)，而且有濱海新區(qū)的概念，又是連接粵港澳大灣區(qū)的經(jīng)濟(jì)走廊，有點(diǎn)類似廣州的南沙，深圳的前海概念，雖然還不是自貿(mào)區(qū)，但也是東莞未來(lái)想著重打造的片區(qū)，自然而然政府投資和配套設(shè)施肯定會(huì)更多更好，東莞已經(jīng)在建虎門二橋，南沙大橋，來(lái)緩解虎門的交通壓力。

濱海片區(qū)連接深圳的交通也會(huì)非常便利，虎門、長(zhǎng)安未來(lái)將直接有地鐵通往深圳的沙井。

第三，如果是東莞城內(nèi)人或投資者，可以重點(diǎn)關(guān)注城中心的南城CBD，這個(gè)位置我認(rèn)為是東莞當(dāng)前最有投資價(jià)值和潛力的。

東莞未來(lái)會(huì)重點(diǎn)打造自己的城市中心，因?yàn)橐郧皷|莞沒(méi)有一個(gè)明顯的核心位置，所以對(duì)于有錢人來(lái)說(shuō)，不太高大上。

南城的東莞國(guó)際商務(wù)區(qū)今年將啟動(dòng)建設(shè)，包括中央金融區(qū)、國(guó)際生活區(qū)、國(guó)際消費(fèi)區(qū)、中央生活區(qū)，包括摩天大樓，總部基地，定位很高。

目前周邊新樓盤房?jī)r(jià)已達(dá)到了2.5萬(wàn)-3萬(wàn)/平，后面隨著配套的提升，也會(huì)有一些新樓盤，肯定還有發(fā)展空間。

因?yàn)閷W(xué)校、醫(yī)院配套又好，規(guī)劃又新，交通也發(fā)達(dá)，基本面很好，所以這里未來(lái)價(jià)值估計(jì)是升的最快的。

第四，松山湖未來(lái)將是東莞GDP第一，也是納稅第一的地方。

當(dāng)然，這并不意味著它的房?jī)r(jià)就是全東莞最高的地方，它也可以同鳳崗、長(zhǎng)安和市中心平起平坐，畢竟它并沒(méi)有臨深，即使它人口在漲時(shí)，其他地方的需求也在增加。

也就是說(shuō)，有人如果公司搬到了松山湖去，就會(huì)買松山湖，有的如果還在深圳上班，那就寧愿買臨深，通勤距離決定了選擇。

最后，我要強(qiáng)調(diào)一下，雖然我長(zhǎng)期看好東莞發(fā)展，但是并不代表說(shuō)買了馬上就能漲，我覺(jué)得短期內(nèi)，東莞仍將處于平穩(wěn)發(fā)展階段，畢竟調(diào)控還會(huì)繼續(xù)，市場(chǎng)也仍需要消化2015年那一撥漲幅的泡沫，所以如果是投資的話，真的不要期望值太大了，放低預(yù)期，自住就無(wú)所謂了。

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