東莞市濱海新區(qū)房子會(huì)升值嗎,中心城區(qū)、濱海灣、松山湖，誰(shuí)才是東莞的核心片區(qū)？

東莞一度被認(rèn)為是一個(gè)沒(méi)有“中心”的城市。而現(xiàn)在，它已經(jīng)形成了六區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展的城市新格局。中心城區(qū)、濱海片區(qū)和松山湖片區(qū)是目前公認(rèn)的三大“核心區(qū)”。對(duì)于他們之間的比較和博弈，市場(chǎng)的熱情從未停止。

濱海灣新區(qū)和松山湖高新區(qū)，誰(shuí)能更好地代表東莞產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的未來(lái)？南城要多久才能超越虎門(mén)，成為全鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)總量的二把手？三大核心領(lǐng)域中，誰(shuí)是核心的核心？

城市寫(xiě)字樓獨(dú)樹(shù)一幟，確立樓宇經(jīng)濟(jì)地位

先說(shuō)東莞市中心。

政治中心、文化中心、經(jīng)濟(jì)中心等“標(biāo)簽”大家都很熟悉。南城、東城兩個(gè)中心鎮(zhèn)街道的生產(chǎn)總值去年均突破500億大關(guān)。南城與排名第二的虎門(mén)相差僅20億元左右。經(jīng)濟(jì)實(shí)力可謂是城市的面子。

此外，中心城區(qū)市政設(shè)施完善，自然生態(tài)優(yōu)越，人居環(huán)境優(yōu)美。此外，可以代表其江湖地位的“樓宇經(jīng)濟(jì)”在寫(xiě)字樓和各類(lèi)商業(yè)建筑的密集度方面均居全市之首。

3月10日，東莞首個(gè)軌道交通TID項(xiàng)目——51層的軌道交通大樓正式竣工啟用。位于東莞大道邊緣，與東莞地鐵2號(hào)線、東莞-惠城城際換乘樞紐西平站無(wú)縫連接。

不遠(yuǎn)處，南城CBD已建成或在建的各類(lèi)高密度寫(xiě)字樓，以及東莞大道與鴻福交界的國(guó)貿(mào)大廈、臺(tái)商大廈等標(biāo)志性建筑路; 在東莞中心城區(qū)的南城、萬(wàn)江方向，還有高端寫(xiě)字樓的代表——東江之星。

“東江之星”素有“雙塔”之稱。該建筑由兩座地下3層、地上52層、高280米的雙子塔和9棟高層住宅組成。一個(gè)綜合性的城市綜合體。它的最終建造高度達(dá)到了360米。

據(jù)公開(kāi)資料東莞市濱海新區(qū)房子會(huì)升值嗎，這個(gè)高度超過(guò)臺(tái)商大廈（289米），僅次于國(guó)貿(mào)大廈（390米）。

高度可能不能完全代表建筑經(jīng)濟(jì)的實(shí)力和潛力。租金水平也是參考標(biāo)準(zhǔn)之一。以東莞中心國(guó)貿(mào)寫(xiě)字樓和濱海區(qū)域虎門(mén)黃河時(shí)尚城中心大廈為例，目前國(guó)貿(mào)中心T5寫(xiě)字樓租金約為100元/平方米。黃河中心大廈租金40多元/平方米。

寫(xiě)字樓能吸引到的企業(yè)，也能體現(xiàn)其“江湖地位”。以軌道交通大廈為例，截至目前，世界500強(qiáng)企業(yè)碧桂園集團(tuán)已入駐物業(yè)管理、東莞資產(chǎn)管理公司、廣東振和集團(tuán)、陳亮永居律師事務(wù)所、廣東順豐餐飲、平安普惠東莞分公司等10家企業(yè)簽約入駐。

這座“國(guó)企”寫(xiě)字樓也是南城樓宇經(jīng)濟(jì)蓬勃活力的縮影。而且，南城也是東莞金融最發(fā)達(dá)的地區(qū)之一，也是白領(lǐng)最多的地區(qū)之一。商業(yè)區(qū)密集，寫(xiě)字樓林立，涌現(xiàn)出一批上億元的樓宇。其中，南城總部基地、南城國(guó)際商務(wù)區(qū)相繼建成投入使用。，進(jìn)一步增強(qiáng)總部經(jīng)濟(jì)實(shí)力。

公開(kāi)資料顯示，早在2018年，南城GDP總量就接近500億元，第三產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)率超過(guò)90%。全街具有一定規(guī)模的電子商務(wù)公司216家，金融機(jī)構(gòu)總數(shù)達(dá)到289家；多年過(guò)去了，南城GDP總量已超過(guò)600億元，南城總部基地?zé)ㄈ灰恍隆?/p>

毗鄰深圳，濱海區(qū)域具有區(qū)位優(yōu)勢(shì)和重要話語(yǔ)權(quán)

不管市區(qū)的樓宇經(jīng)濟(jì)有多強(qiáng)，寫(xiě)字樓對(duì)外租賃的信息也會(huì)強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)：軌道交通的優(yōu)勢(shì)。南城CBD、國(guó)貿(mào)民營(yíng)城、地鐵2號(hào)線沿線的第一國(guó)際、剛剛投入使用的軌道交通大樓，以及地鐵1號(hào)線沿線的東江之星都是如此。

有軌道交通的加持，出行和工作都方便。去廣州、深圳都很方便，商務(wù)往來(lái)也很方便。如果是直接毗鄰深圳，則近水先得月的優(yōu)勢(shì)就更加明顯了。與東莞的中心城區(qū)相比，靠近深圳的濱海區(qū)域的地理優(yōu)勢(shì)決定了它有足夠的話語(yǔ)權(quán)。

在這一地區(qū)，有許多傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)。到2020年，長(zhǎng)安虎門(mén)厚街沙田等城鎮(zhèn)街道生產(chǎn)總值將突破2000億元，占全市總量的近22%。

濱海新海灣的能量還沒(méi)有完全爆發(fā)。在去年9月舉辦的東莞全球先進(jìn)制造業(yè)投資大會(huì)上，OPPO芯片研發(fā)中心、vivo智能終端總部、OPPO全球總部項(xiàng)目、華僑城文旅科技產(chǎn)業(yè)及綜合創(chuàng)新示范項(xiàng)目落地濱海灣新區(qū).

（OPPO智能制造中心效果圖）

彼時(shí)，東莞首次發(fā)布5個(gè)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)基地，濱海灣區(qū)新區(qū)作為灣區(qū)高端集成電路產(chǎn)業(yè)基地亮相。一期啟動(dòng)1084畝土地，在“灣區(qū)G谷·極地核心”建設(shè)上市公司總部基地。.

該基地位于濱海灣新區(qū)交義灣板塊，緊鄰深圳機(jī)場(chǎng)，與深圳一河之隔；此外，沙角半島板塊上的神茂鐵路濱海灣站將穿過(guò)濱海灣大道與虎門(mén)高鐵站串聯(lián)，形成“雙星”格局。未來(lái)，借助便捷的交通網(wǎng)絡(luò)，交誼灣板塊將與深圳前海、南山、廣州南沙無(wú)縫對(duì)接，形成“半小時(shí)生活圈”。

從濱海區(qū)到深圳，真的是“近在咫尺”。

長(zhǎng)安與深圳松崗接壤，107國(guó)道連接兩個(gè)制造業(yè)重鎮(zhèn)；從虎門(mén)站到深圳北站，乘坐高鐵不到10分鐘。從虎門(mén)驅(qū)車(chē)至廣深沿江高速，15分鐘可到達(dá)深圳前海；還有，濱海灣新區(qū)與深圳僅隔著一條東寶河……這種區(qū)位優(yōu)勢(shì)對(duì)于高端產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)非常重要。吸引力足夠強(qiáng)大。

濱海海灣新區(qū)從“零”開(kāi)始。2018年以來(lái)，成功吸引紫光核心云產(chǎn)業(yè)城、歐菲光光電影像產(chǎn)業(yè)、正中創(chuàng)新綜合體等一批高端產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目入駐。此前約定的投資金額已超過(guò)4206億元，數(shù)據(jù)表明了巨頭選擇背后的“濱海灣信心”。

產(chǎn)業(yè)是未來(lái)核心競(jìng)爭(zhēng)力，“民族品牌”松山湖優(yōu)勢(shì)明顯

與深圳緊密相連的是松山湖。這種“連接”不是地理位置，而是產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)。

松山湖距離深圳坂田約50公里，但不妨礙華為看好東莞這個(gè)創(chuàng)新高地，將終端總部基地搬到這里。后來(lái)的故事大家都知道了東莞市濱海新區(qū)房子會(huì)升值嗎，不僅是華為，還有越來(lái)越多的深圳企業(yè)來(lái)到松山湖。

官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2020年11月，松山湖共有企業(yè)10359家，信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)已成為千億規(guī)模的支柱產(chǎn)業(yè)，通信設(shè)備和智能終端領(lǐng)域處于國(guó)內(nèi)領(lǐng)先地位，達(dá)到世界先進(jìn)水平。

現(xiàn)在，松山湖已經(jīng)形成了以信息通信技術(shù)產(chǎn)業(yè)為核心，從基礎(chǔ)設(shè)備、通信網(wǎng)絡(luò)、研發(fā)、平臺(tái)、生產(chǎn)、運(yùn)營(yíng)管理到應(yīng)用服務(wù)的較為完整的產(chǎn)業(yè)鏈。匯聚了華為終端、華北電子、盛億科技、普聯(lián)科技、歌爾智能、長(zhǎng)盈精密、藍(lán)思科技等龍頭企業(yè)。

與地理位置優(yōu)勢(shì)相比，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)具有更強(qiáng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。作為東莞唯一的國(guó)家級(jí)高新區(qū)，松山湖在這方面具有得天獨(dú)厚的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)。

以松山湖國(guó)際創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)社區(qū)（原大學(xué)創(chuàng)新城范圍）為例，作為東莞集聚創(chuàng)新資源、促進(jìn)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的重要載體，自2016年投入使用以來(lái)，東莞先后與與中國(guó)科學(xué)院物理研究所、華中科技大學(xué)、廣東工業(yè)大學(xué)等國(guó)內(nèi)知名高校和研究所合作，投入財(cái)政資金超過(guò)15億元，松山湖材料實(shí)驗(yàn)室、廣東智能機(jī)器人研究院、華南設(shè)計(jì)創(chuàng)新研究院、東莞名校等9個(gè)新研發(fā)機(jī)構(gòu)在這里落成。研究生培養(yǎng)發(fā)展中心等多個(gè)服務(wù)平臺(tái)。

在當(dāng)?shù)卣?、東實(shí)集團(tuán)、各類(lèi)新型研發(fā)機(jī)構(gòu)等的共同服務(wù)下，這里孵化了飛聯(lián)科技、啟迪醫(yī)藥等400多家科技公司，吸引了近2000名企業(yè)家和科學(xué)家。

去年在松山湖舉辦的第三期“嶺南科學(xué)論壇·灣區(qū)創(chuàng)新論壇”透露，松山湖的財(cái)政收入主要來(lái)自高新技術(shù)企業(yè)，而非土地出讓金等非稅收入。這被視為創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要?jiǎng)恿Φ闹匾獦?biāo)志，表明松山湖高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)已成為整個(gè)松山湖乃至東莞發(fā)展的主要?jiǎng)恿Α?/p>

此外，東莞正以建設(shè)粵港澳大灣區(qū)國(guó)際科技創(chuàng)新中心和綜合性國(guó)家科學(xué)中心首創(chuàng)區(qū)為契機(jī)，全力打造松山湖科學(xué)城，推動(dòng)松山湖從“花園”躍升為“城市”。

綜合來(lái)看，東莞中心城區(qū)、濱海片區(qū)和松山湖三大核心區(qū)各有其獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。無(wú)論是著眼于現(xiàn)在還是著眼于未來(lái)，僅僅用一兩個(gè)指標(biāo)領(lǐng)域來(lái)比較三者，都不夠全面。

從另一個(gè)角度看，屬于東莞的三大核心區(qū)，可以形成“三雄爭(zhēng)霸”的局面，體現(xiàn)了東莞包羅萬(wàn)象的城市和潛力巨大的城市硬實(shí)力。

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