天津樓市上半年先揚(yáng)后抑 政策調(diào)控下未來走勢(shì)如何？

　　2023上半年收官，連日的高溫天氣席卷京津冀，樓市的表現(xiàn)卻讓人感到一絲涼意。土地市場(chǎng)火熱，新房和二手房市場(chǎng)成色不足，盡管有相應(yīng)的穩(wěn)樓市政策出臺(tái)，但短期來看，市場(chǎng)情緒依然不高，購房者仍以觀望為主。下半年樓市表現(xiàn)如何，相應(yīng)的托舉政策何時(shí)出臺(tái)?

　　上半年樓市平淡收官

　　上半年樓市收官，天津樓市從需求爆發(fā)期逐漸回落企穩(wěn)。2023年一季度樓市熱度急速上升，隨著需求釋放逐漸見底，二季度樓市成交持續(xù)放緩，動(dòng)能減弱。

　　6月是房地產(chǎn)行業(yè)年中沖刺的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，但小長(zhǎng)假天津樓市表現(xiàn)平淡，新盤優(yōu)惠促銷力度一般，二手房成交量低位徘徊。

　　新房庫存量居高不下的同時(shí)，二手房掛牌量達(dá)到歷史新高——5月突破17萬，6月直逼18萬。房貸利率再降、公積金貸款額度提升，穩(wěn)樓市政策再發(fā)力。雖然政策對(duì)樓市的拉動(dòng)作用并不大，但也為未來政策的發(fā)展提供了新方向。購房環(huán)境逐漸寬松，期待能夠帶動(dòng)購房者積極入場(chǎng)，從而推動(dòng)需求釋放。

　　根據(jù)克而瑞公布的數(shù)據(jù)，2023上半年，全市314個(gè)在售項(xiàng)目累計(jì)接待50.9萬組客戶，單周單項(xiàng)目平均到訪62組。與2022年同期相比，累計(jì)接待客戶總量增加約6.4萬組，增幅約14.4%。

　　整體來看，2023上半年，天津新房市場(chǎng)整體呈現(xiàn)先抑后揚(yáng)的態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)高熱主要集中在2-3月份，4月開始市場(chǎng)一直處于平穩(wěn)狀態(tài)，到6月底也未有年中集中放量的翹尾顯現(xiàn)。

　　樓市為何延續(xù)冷意?

　　從宏觀角度來看，經(jīng)濟(jì)尚在復(fù)蘇過程中，居民對(duì)未來收入預(yù)期不穩(wěn)，是影響樓市成交的關(guān)鍵因素之一。

　　其次，天津購房環(huán)境目前已達(dá)歷史最寬松時(shí)期，然而多數(shù)改善購房者賣一才能買一，二手房成交艱難，賣一買一的改善族難以進(jìn)場(chǎng)。卡在交易環(huán)節(jié)的置換需求在一定程度上也影響了樓市的流速。

　　房?jī)r(jià)也是影響購房者進(jìn)場(chǎng)速度的原因之一。通過對(duì)比可以看出，天津房?jī)r(jià)仍在高位。2023年5月，天津商品房成交均價(jià)18366元/㎡，同比2021年上漲了6.2%，同比2022年上漲4.8%。

　　此外，需求端難以延續(xù)也是造成樓市轉(zhuǎn)冷的誘因之一。2023上半年，改善需求不斷增加，熱門區(qū)域的新盤更受其青睞，而優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目供應(yīng)少、去化快，部分改善置業(yè)難以進(jìn)場(chǎng)，造成需求端的滯緩。

　　多重因素導(dǎo)致樓市熱度回落，短期內(nèi)樓市走勢(shì)仍存在較大不確定性，政策端如何發(fā)力，是接下來值得重點(diǎn)關(guān)注的方向。

　　樓市勢(shì)能正在積蓄

　　居民收入預(yù)期穩(wěn)定與否、二手房置換速度的快慢、房?jī)r(jià)的高低以及新盤入市速度的快慢等都是影響樓市發(fā)展的變量。

　　各方對(duì)于樓市的預(yù)期仍然向好，這從上半年天津的土拍市場(chǎng)就能看出端倪。截至目前，天津今年上半年成功出讓涉宅地塊共計(jì)25宗，成交總建面為255萬㎡，成交總價(jià)277億元，3宗地塊溢價(jià)，25宗地塊平均溢價(jià)率為2.7%。同比2022年上半年，涉宅土地成交金額同比上漲634%。去年全年涉宅土地成交共計(jì)316億元，今年上半年已經(jīng)達(dá)到了去年88%。

　　家居、汽車和旅游等消費(fèi)市場(chǎng)的火熱證實(shí)了經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的步伐正在加快，隨著促消費(fèi)、穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的政策持續(xù)出臺(tái)，購房環(huán)境不斷寬松，部分存量資金會(huì)逐漸流入樓市。

　　穩(wěn)經(jīng)濟(jì)政策逐步落地，房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷增強(qiáng)。以限購、限貸、限售、限價(jià)、提高公積金貸款額度和優(yōu)化多子女家庭購房政策等為代表的行政性、限制性購房政策等是目前各地樓市主要的調(diào)控方式。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2023年以來，已有百余城出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策超300次，其中天津出臺(tái)了公積金貸款額度提升的相關(guān)政策，濟(jì)南、長(zhǎng)沙、廈門等近20個(gè)城市放松限購政策，部分熱點(diǎn)二線城市如杭州已多次出臺(tái)政策優(yōu)化限購措施。政策整體延續(xù)寬松基調(diào)，穩(wěn)市場(chǎng)、促轉(zhuǎn)型成為今年樓市發(fā)展的重要方向。

　　當(dāng)下的政策對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的修復(fù)產(chǎn)生了一定積極效果，但對(duì)市場(chǎng)銷售端的實(shí)質(zhì)性帶動(dòng)有限，購房者入市節(jié)奏并未好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)依然較為平淡。短期內(nèi)若有更多、更大力度的政策出臺(tái)，市場(chǎng)預(yù)期或進(jìn)一步好轉(zhuǎn)和修復(fù)。下半年在多個(gè)政策的疊加之下，房地產(chǎn)市場(chǎng)能否逐步企穩(wěn)、積極回升，尚待觀察。

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